왜 이렇게 많은 사람이 부동산 투자에 지속적인 관심을 가질까?

적은 돈으로 큰 투자를 할 수 있고 세금혜택으로 자산 증식도 가능하기 때문일 것이다. 한인들의 부동산에 대한 투자욕구는 타 커뮤니티에 비해 훨씬 강한 편이다. 워낙에 작은 나라에서 살다가 미국이라는 큰 나라에 이민와서 살다보니 부동산 소유욕이 더 강하다고 볼 수도 있다.

보통 부동산을 하나 장만하면 그것이 2유닛이나 4유닛이든 좀 더 규모가 큰 아파트, 상가, 오피스, 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 없는 한 세월이 지나면 값이 올라 투자자의 자산이 늘어나기 때문이다. 그러나 부동산이 항상 오르기만 하는 것은 아니다. 지난 1992년의 LA 폭동이나 1994년의 노스리지 지진과 방위산업의 퇴조로 인해 남가주의 부동산 경기는 된 서리를 맞기도 했다. 2008년 경제위기 때도 지역에 따라 절반이하로 가격이 폭락한 경우도 발생했다. 따라서 부동산이 항상 오를 것이라는 가정하에 매입하는 것은 좀 위험한 발상일 수 있다.
한인들의 경우 은퇴를 앞두고 정기적으로 임대료가 꾸준히 나오는 2유닛이나 4유닛 아파트를 많이 선호하는 경향이 있다. 그러나 이 조차도 한인타운 등은 너무 가격이 많이 올라 이제는 포텐셜이 많은 외곽 지역 등을 검토해 볼 필요도 있다. 부동산 투자를 통한 재테크는 꾸준한 시장동향 분석과 함께 그 때 그 때 시장의 기류에 너무 부화뇌동하지 않는 느긋함이 필요하다. 부동산을 통한 재태크 노하우를 살펴본다.

■첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치다

주택이 됐든, 2~4유닛 아파트가 됐든 부동산에서 가장 중요한 것은 위치이다.

아무리 좋은 부동산도 동네의 학군 등이 떨어지면 가격에서 많이 떨어지는 것이 당연하다. 처음에 살 때 집만 좋다고 동네나 학군을 잘 살펴보지 않고 사는 것은 위험한 발상이다. 물론 자금이 부족하면 좀 떨어지는 위치도 감수할 수밖에 없지만 항상 부동산의 위치는 구입 결정에서 최우선 순위가 되어야 한다.

몇 마일이내의 비슷비슷한 지역에 있던 주택이었지만 수 십년이 지난 후 따져보면 수십만 달러에서 수백만 달러까지 차이가 나는 경우가 한인밀집 지역에서도 흔히 발생한다. 따라서 지역에 대한 정보가 없다면 부동산 에이전트나 지인에게 물어서 향후 위치로 인해 발생할 수 있는 상황을 예상해서 부동산을 매입하는 장기적인 자세가 필요하다.

■저렴할 때 사고, 비쌀 때 판다

집값이 조금이라도 쌀 때 사려는 것은 모든 사람의 욕심이다. 그 시기는 아무도 점치기 힘들다. 그것을 만약에 알았다면 많은 사람들이 돈을 벌었을 것이다. 유명한 경제 전문가들도 비쌀 때 자신의 집을 사는 경우가 흔히 발생한다.

집값이 저렴할 때 살 수 있는 것은 어느 정도 행운도 작용한다. 그러나 본인들이 경제 동향에 항상 관심을 갖고 있다보면 부동산 시장의 수요와 공급, 혹은 경제상황에 따라 주택이나 투자유닛의 가격이 움직이고 있음을 자연스럽게 알게 된다. 그래서 경제전문 신문을 읽고 투자서적을 열심히 읽으면서 공부하는 자세가 필요하다.

■구입 결정이 빨라야 한다

부동산을 수 백채, 수천 채 보다보면 겉모습에서 부동산을 사느냐 마느냐를 결정할 수 있게 된다고 한다. 따라서 외부를 보고 내부를 봐서도 건물 구조가 괜찮다고 하면 바로 오퍼를 쓴다. 가격도 적정하면 꼭 깎으려고 하지 않고 수락하고 물건만 좋으면 웃돈을 주고서라도 구입한다. 대부분의 사람들이 부동산을 보고 며칠씩 고민하다가 때를 놓치는 경우가 흔히 발생하다.

또한 경험이 많은 투자자들은 건물을 살펴볼 때 수리할 견적을 생각하지만 작은 돈으로 해결할 수 있는 항목에 대해서는 별로 신경 쓰지 않는다.

몇천 달러에서 몇만 달러를 들여서 수리할 수 있는 데도 이것이 부담스러워 포기하는 경우가 흔히 생긴다. 수리비를 감수하고 구입하면 오랜 기간이 흘러 십만 달러 또는 그 이상을 벌 수 있는데도 당시의 감정에 치우쳐 올바른 결정을 내리지 못하는 경우가 흔히 발생한다. 부동산 투자를 위해서는 작은 것을 버릴 줄 알아야 신속한 결정을 할 수 있게된다.

■지나친 욕심을 버린다

부동산을 매입해서 몇 년후에 두배가 되고 다시 팔아서 더 큰 것을 사고 계속해서 불려나가는 환상에 빠지기 쉽다. “적당한 수준의 수익만 얻으면 된다”라는 생각으로 부동산을 구입하는 것이 마음이 편하다. 경제 상황에 따라 부동산이 폭락하거나 하락하는 일은 역사적으로 계속 있어왔다. 따라서 순리에 따라 투자 결과를 받아 들이겠다는 마음 가짐이 중요하다고 할 수 있다. 그러나 장기적으로 보면 결국은 올라가게 되는 것이 부동산이라고 생각하면서 느긋하게 마음을 먹을 필요가 있다.

■투자 자금을 충분히 마련한다.

좋은 매물이 있어도 돈이 없으면 무용지물이다. 다운페이먼트 비율은 가능하면 많이 하는 것이 좋으며 융자가 안될 경우를 대비해서 구입에 필요한 충분한 자금을 백업으로 갖고 있어야 한다. 부동산으로 돈을 버는 사람들은 자금이 충분하다. 적극적으로 투자하려는 자세는 좋은데 돈이 없는 사람들이 있다. 이런 경우라면 오퍼 경쟁에서 밀릴 수밖에 없다. 그러나 자금이 없다고 무리하게 돈을 여기저기서 빌려서 투자하는 것은 바람직하지 않다. 경기가 안 좋아지면 금방 캐시플로우가 안 좋아지면서 부동산을 유지하기 힘든 경우가 발생할 수도 있기 때문이다.

■부동산을 사라

수익이 날 수 있는 부동산을 사는 게 최선이지만 어떤 부동산이든 없는 것보다는 낫다. 부동산 가격이 오르락내리락 하긴 해도 결국에는 5년, 10년, 20년, 30년이 지나면 지금보다 가치가 높아져 있을 것이고 그것만으로 부자가 될 수 있다. 같은 시기에 집을 산 사람과 계속해서 렌트를 한 사람의 경우는 수십년이 지나면 큰 차이가 난다. 처음에 힘이 들더라도 살 필요가 있다. 따라서 현재 여력이 되는 수준에서 산다. 그래서 부동산 에이전트들은 항상 지금이 살 시기라고 이야기하는 지도 모른다. 부동산 투자로 실패하는 경우는 자기 능력보다 과하게 투자했다가 손해를 보고 팔때다.

“부동산을 사려고 기다리지 말라. 부동산을 사고 나서 기다려라”

◆허대영 부동산 제공

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<허대영>