2020년 캘리포니아의 부동산 시장은 가변성이 그 어느 때보다 높은 한 해가 될 것으로 전망된다. 각종 경제 지표들의 불확실성과 높은 주택 가격이 부동산 시장의 가변성의 주요 원인이 될 가능성이 크다.

하지만 또 다른 가변성의 원인이 있다. 바로 올해부터 새로 시행되는 부동산 관련 법안들이다. 올해 새 부동산 법안들은 ‘세입자 권익 증대’로 요약할 수 있다는 게 한인 부동산 관계자들의 말이다. 파이오니아 부동산 스티븐 김 대표는 “2020년 부동산 새 법안들은 세입자 권익 보호에 따른 건물주 의무 확대에 주안점을 두고 있다”며 “따라서 건물주들은 올해 바뀌는 새 법안들을 파악해야 새 법 적용에 따른 불이익을 피할 수 있다”고 강조했다.

올해 새로 바뀌는 부동산 관련 법 중 중요한 법안들을 간추려 봤다.

■ AB 1482

올해 시행되는 부동산 관련 법안 중에서 ‘핵폭탄급’에 해당되는 법안이라는 평가다. 1월 1일부터 적용된 AB 1482 법안은 연간 렌트비 인상률의 상한선을 도입한 법안이다. 렌트비 인상 상한선을 소비자 물가지수(CPI)와 연동해 건물주가 연간 5%+CPI를 초과해 렌트비를 급격히 인상할 수 없도록 금지하고 있다.

다만 건축한 지 15년이 되지 않았거나 임대용 단독 주택은 적용 대상에서 제외된다.
건물주가 정당한 사유 없이 세입자를 강제로 퇴거시키는 것을 금지하는 조항도 이 법안에 포함되어 있다. 세입자가 렌트비를 연체하거나 다른 세입자들에게 불쾌감을 야기하는 경우, 또는 세입자가 주거 공간에서 범죄를 저지른 경우가 아니라면 건물주는 세입자를 강제 퇴거시킬 수 없다.

AB 1482 법안이 시행되는 첫해인 올해에는 건물주와 세입자 사이에 법의 시행을 둘러싸고 많은 오해와 시행착오가 발생할 것으로 예상된다.

■ AB 68·670·881

보조거주용건물(Accessory Dwelling Units) 법안이라 불리는 이들 법안들은 임대주택 공급량이 급증하는 렌트 수요를 감당하지 못하게 되자 주정부 차원에서 건축규제를 대폭 완화한 법안들이다. 이들 법안에 따르면 보통 1채만 허락되던 토지에 보조주택을 짓는 것이 가능해진다.

현재 LA, 샌프란시스코 등 가주의 대도시를 중심으로 시행되고 있던 법이지만, 여러 가지 행정규제에 묶여 제대로 실효를 보지 못해 보조거주용건물의 건축을 촉진시키기 위한 법이다.

예를 들며 현행법에서는 보조거주용건물을 짓는 경우 반드시 본인 주거용 주택이어야 건축허가를 받을 수 있다. 하지만 올해부터는 이 규정이 철폐되어 보조주택 건설이 좀 더 활발해질 전망이다. 또한 HOA 속해 있는 단독주택들도 그동안 HOA의 반대로 보조주택을 지을 수 없었지만 새 법에 따라 제한 규정도 없어지게 된다.

■ AB 1110

1월 1일부터 적용된 AB 1110 법안은 앞에서 언급한 AB 1482 법안에 해당되지 않는 임대주택이라도 건물주가 렌트비를 연 10% 이상 인상할 경우에 적용된다. 건물주가 렌트비를 10% 이상 인상하면 기존 60일 전에 통보해야 했던 것을 최소 90일 전에 통보해야 한다.

하지만 세입자의 수입에 변화가 있거나 가족 수에 변경에 따라 렌트비 인상이 발생할 경우에는 인상률에 상관없이 렌트비 인상에 대한 고지는 30일 전에 세입자에게 통지하면 된다.

■ SB 329

이 법안에 따르면 이전에 건물주들이 저소득층을 위한 정부 렌트비 보조 프로그램인 섹션8(Section 8)의 세입자를 거부할 수 있는 권리를 갖고 있었지만 SB 329 법안이 1월부터 시행되면서 건물주는 더 이상 섹션8이라는 이유만으로는 세입자의 렌트를 거절하지 못한다.

하지만 크레딧이나 수입 부족 등을 이유로 테넌트를 거부할 수 있는 기존 권리는 그대로 유효하다.

■ SB 652

이 법안은 그간 주거용 건물주가 주택 출입문 또는 문틀에 종교적인 상징물을 부착하는 것을 금지하는 관행에 제동을 거는 법안이다. 1월부터는 자신이 선호하는 종교적인 색채를 주택 출입문이나 문틀에 적용할 수 있다.

다만 공공 보건과 안전을 위협하거나 현관문 개폐를 방해하는 경우, 외설적이거나 불법인 경우는 예외다. 크기도 일정하게 제한을 받는다.

■ SB 190

산불 위험을 예방하기 위해 최소한의 공간 확보와 내화력이 강한 건축 자재 사용을 요구하는 법안으로 1월부터 시행에 들어간다. 건축 구조물이 산림 지역(인근), 잡목, 잡초, 또는 토지가 인화성 물질로 되어 있을 때는 건물의 전후, 측면으로부터 100 피트의 공간을 두어야 한다.

<남상욱 기자>