▶ 임대차 계약 면밀히 살펴, 면제 지불연기 방안 모색
▶ 정부대출·감세·보험 등도
COVID19로 인해 모든 사업체가 어려움을 겪고 있고, 대표적으로 많은 사업체는 갑작스러운 수입 감소로 인해 상가 건물 임대차계약에 따른 임대료를 지급하지 못하고 있다.
상가 건물 임차인은 법적 권리 및 구제방안, 임대인으로부터 의무 이행의 면제를 받을 기회, 정부 대출, 세금 감면, 보험 및 기타 형태의 지원을 고려해봐야 한다.
상가 건물 임차인은 임대차 계약서를 면밀히 검토해 팬데믹의 경우 행사할 수 있는 법적 권리 및 강구할 수 있는 구제 방안을 찾아보아야 한다.
임차인이 불가항력 조항에 근거해 일시적으로 임대료 지급 및 임대차 계약상 기타 의무 이행을 연기하는 것이 가능할 수도 있지만, 많은 불가항력 조항이 명시적으로 임대료 지급 의무를 면제해주는 것은 아니다. 임대차계약서상 임차인이 영업을 할 수 없거나 임대차 목적물을 예정한 용도로 사용하지 못할 경우 임대료를 면제해 준다는 조항이 있을 수 있다. 임대차 계약서상 유리한 조항이 있다고 판단된다면, 임대인에게 조속히 서면으로 통지하는 것이 바람직하다.
임대차 계약서상 명시적인 면제 조항이 없다고 하더라도, 계약 목적의 좌절, 실행 불가능 및/또는 임대차계약상 의무로부터 구제방안을 찾기가 불가능함 등의 보통법상 법칙이 적용될 가능성이 있다. 위 법칙들이 구제방안이 될지 판단함에 있어, 임차인의 사업이 어느 정도로 방해되었는지 신중하게 검토해야 한다.
예를 들어, 어떠한 사업체는 비필수 사업체로 완전히 문을 닫았지만, 식당과 같은 다른 사업체는 제한된 운영을 해오고 있고, 필수 사업체는 완전히 운영되고 있다.
상가 건물 임차인들이 강구해야 할 다른 형태의 지원책도 다수 존재한다. 어떠한 사업이건 사업장의 위치는 중요하므로, 임대차계약을 유지하는 방안을 찾는 것은 임금을 지급할 방안을 찾는 것과 마찬가지로 중요하다.
소기업의 경우, 급여 보호 프로그램(PPP)과 같은 SBA 대출을 받는 것이 가능할 수 있다. PPP 대출은 그 대출금을 임대료 지급에 사용할 수 있고, 사업체가 직원 고용을 유지할 수 있으면 정부가 임차인에게 최대 2달 치에 달하는 임대료를 지급한다는 점에서 대단히 관대한 대출이다.
또한, EIDL 대출과 같은 다른 SBA 대출 및 지원금도 신청이 가능할 수 있다. 사업체들을 돕기 위한 세액 공제 및 임금세 경감과 같은 감세지원책도 마련되어 있으므로, 이러한 기회를 잘 활용해야 할 것이다.
마지막으로, 상가 건물 임차인들은 보험 보장범위에 휴업으로 인한 손실이 포함되는지 검토해보아야 한다. 만약, 임차인이 여전히 임대료를 지급할 수 없다면, 임대인에게 즉시 연락해 차임 지급 연기 협의 방안을 모색해보아야 한다. 대부분 임대인도 장기적으로 임차인과의 관계를 유지하고 싶어 하므로 합리적인 임대료 지급 계획, 임대료 지급 연기 또는 다른 형태의 협의를 통해 임대차계약을 유지할 수 있도록 협력할 가능성이 있다.
■제공 LimNexus (213)955-9500, www.LimNexus.com
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