최근 기존 주택 시장과 신축 주택 시장의 희비가 엇갈리고 있다. 지난해까지 급증한 수요를 따라잡기 위해 매물 공급 확대를 서두른 결과 신축 주택 물량은 늘어났다. 하지만, 최근 급격한 모기지 이자율 변동으로 기존 주택 소유자들이 매물을 내놓지 않으면서 시장에 나온 기존 주택은 크게 줄었다. 이른바 ‘이자율 록인’(Rate Lock-In) 효과로 기존 주택 매물을 찾아보기 힘들 정도다. 올해 이 같은 상황이 계속되면서 많은 바이어들이 신축 주택 구매에 높은 관심을 보이고 있다. 신축 주택 구매를 고민한다면 반드시 알아 두어야 할 점들이 있다.

■ 신축 vs.기존, 가격 격차 4%

신축 주택 분양 가격은 일반적으로 기존 주택 매물보다 비싸게 형성됐다. 새로 지은 집이라는 점에서 프리미엄이 붙어 판매되기 때문이다. 그러나 최근 주택시장에서는 전통적인 가격 형성 트렌드에 변화가 생겼다. 신축과 기존 주택 간 가격 차이가 눈에 띄게 좁혀진 것이다.

‘전국주택건설업협회’(NAHB) 분석에 따르면, 올해 1분기 신축 주택의 평균 가격은 기존 주택보다 불과 약 4% 높은 수준에 그쳤다. 10여 년 전인 2013년의 경우 신축 주택 가격이 기존 주택보다 무려 36% 비쌌던 것과 매우 대조적이다.

가격 격차가 좁혀진 가장 큰 이유는 공급 물량의 차이 때문이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 올해 6월 기준 기존 주택의 재고는 4.7개월치 공급에 불과했다. 반면 같은 기간 연방 상무부 조사에서 신축 주택 공급량은 9.8개월치로 기존 주택의 2배를 넘어섰다. 신축 주택 공급이 늘어나면서 주택 수요가 신축 주택 시장으로 빠르게 이동하고 있다. NAHB 최근 조사에서 바이어의 약 61%가 신축 주택을 선호한다고 답했는데 이는 2007년 이후 가장 높은 비율이다.

■ 인센티브 경쟁 = 유리한 ‘딜’ 기회

때아닌 신축 주택 수요에 주택 건설사들은 각종 할인, 이자율 보조 등 인센티브 제공을 확대하며 수요 끌어안기에 나섰다. NAHB와 웰스파고 은행의 8월 ‘주택시장지수’(HMI)에 따르면, 건설사의 66%가 인센티브를 활용하고 있다고 답했다. 이는 7월(62%)보다 높은 수치로, 코로나 팬데믹 이후 최고 수준이다. 분양 가격 인하를 실시한 업체도 37%로, 전달(38%) 수준을 이어갔으며 평균 할인율은 5%로 지난해 11월 이후 같은 수준을 유지하고 있다.

건설사들이 이처럼 인센티브 경쟁을 벌이고 있어 신축 주택 구입을 원하는 바이어들은 ‘딜’을 노려볼 만하다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면, 올해 2분기 신축 주택과 기존 주택 간 가격차인 프리미엄 비율은 사상 최저치를 기록했다. 또, 같은 기간 신축 주택 중간 분양가는 45만 797달러로 연간대비 큰 변동이 없었으나, 기존 주택 중간 가격은 약 2.4% 상승한 41만 8,300달러로 상승세를 이어갔다.

■ ‘분양 초기·연말’ 노려볼 만

신축 주택을 구매 시 계약 시기 별로 제공되는 인센티브 규모가 다르다. 따라서 구매 타이밍이 걸림돌이 아니라면 인센티브가 많이 제공되는 분양 초기와 말기를 노려볼만하다. 또 요즘처럼 주택 시장이 침체기로 접어드는 시기에도 인센티브를 제공하는 건설사가 늘어난다. 시장 성수기가 끝난 늦가을에서 연말 사이에도 인센티브 제공 건설사가 반짝 증가한다. 이 밖에도 기업 회계 연도가 끝나는 가을이나 연말에 인센티브를 제공하는 건설사를 쉽게 찾을 수 있다.

분양 초기에 구입하면 시간이 지날수록 분양가가 올라 주택 자산(에퀴티)이 쌓이는 효과도 누릴 수 있다. 주택 경기가 아주 안 좋은 시기를 제외하고는 집을 다 지어놓고 일시에 판매하는 건설사는 드물다. 개발 계획에 따라 단계별로 일정 숫자만큼의 주택만 지어 분양하는 판매 방식이 대부분이다. 그런데 단계별로 분양가를 조금씩 인상하기 때문에 초기에 구입한 주택은 분양이 다 끝난 시기에 이미 가격이 상당 폭 오르게 된다.

■ ‘수개월’ 구매 기간 고려해야

신축 주택 구매가 기존 주택과 다른 점은 구매에 걸리는 시간이다. 기존 주택은 대개 30일~60일이면 모든 매매 절차가 끝나고 열쇠를 넘겨 받는다. 하지만 신축 주택은 구매 계약을 체결한 뒤 일반적으로 수개월을 기다려야 내 집이 된다. 신축 주택 구매에 시간이 더 걸리는 이유는 대부분 건설사가 미분양 위험을 피하기 위해 ‘선 계약, 후 분양’ 판매 전략을 운영하기 때문이다.

따라서 신축 주택 완공까지 걸리는 시간과 입주 시기를 잘 고려해 구매 시기를 결정하는 것이 중요하다. 예를 들어, 현재 주택을 임대 중이라면 임대 계약 만료 시기에 맞춰 신축 주택 구매 시기를 결정해야 한다. 현재 거주 중인 집을 팔아야 하는 경우에도 신축 주택 구매가 완료되는 시점을 고려해 집을 내놓아야 이사 일정에 차질이 생기지 않는다.

■ 반드시 필요한 업그레이드만

신축 주택의 장점 중 하나가 입주 전 필요한 업그레이드를 실시할 수 있다는 것이다. 하지만 건설사가 제공하는 업그레이드를 추가하게 되면 구매 가격도 그만큼 높아진다. 업그레이드 항목을 무작정 추가하다 보면 최종 구매 가격이 분양가보다 수만 달러씩 오르기 쉽다. 따라서 기본 사양과 옵션으로 제시하는 업그레이드 항목을 잘 검토해 필요한 업그레이드만 추가해야 비용 부담을 줄일 수 있다.

업그레이드 항목도 신중하게 결정해야 한다. 신축 주택 구입 후 별도로 공사를 실시할 때 비용이 더 드는 항목이 있기 때문이다. 예를 들어 침실이나 욕실을 추가하는 공사는 건설사가 건축 과정에서 실시해야 공사 절차도 수월하고 비용도 덜 드는 항목이다. 또 건설사는 일반적으로 신축 주택 건설을 위해 자재를 대량 구매해 놓기 때문에 외부 업체보다 공사비가 저렴한 편이다.

■ 워런티 내용 확인

신축 주택 구입 시 건설사가 주택의 ‘품질’ 보증하는 홈 빌더 워런티를 제공한다. 홈 빌더 워런티는 건축에 사용된 자재나 건축 과정에서 발생한 문제 또는 기계적 문제에 발생한 문제에 한해 무상으로 수리해 주는 프로그램으로 신축 주택 구입 후 대개 1년간 유효하다. 구조적 결함이 발생한 경우에는 7~10년간 워런티 프로그램을 제공하는 건설사가 많다. 신축 주택 구입 과정에서 워런티 내용을 반드시 확인하고 보상 범위가 부족하다고 판단되면 추가 항목을 요청해야 한다.

<준 최 객원 기자>