미국 경기가 좋지 않다고들 얘기한다. 내년엔 더 좋아질거라는 기대를 하지만 매년 힘들다는 얘기를 듣고 있다.

하지만 모든 생각은 어떤 관점에서 보느냐에 따라 다르다. 늘 안되는 사람은 안 되고, 바쁜 사람은 바쁘게 보인다. 없는 사람은 모자라서 힘들고, 있는 사람은 더 없다고 불평한다.

미국 생활은 다람쥐 쳇바퀴 처럼 돌아가고 숨만 쉬어도 내야하는 고정 페이먼트가 있지만 그래도 대부분은 제법 잘 짜여진 생활 환경에서 편안하게 생활하고 있다. 경기가 안 좋아도 의 식 주 는 삶의 가장 중요한 부분을 차지한다.

이민 생활은 낮에는 일하고 밤에는 충분한 휴식이 되어야 버텨나갈수 있기 때문이다. 한국에서는 내 집 장만은 꿈도 꾸지 못하는 경우가 많지만 미국은 여러방법을 찾을수 있다.

영주권이나 시민권이 없어도 가능하다. 하나, 한국을 비교해 보면 강남 아파트의 경우 90억 100억 짜리, 전세도 20억이 넘어가는 고급들이 있다. 지방 아파트의 경우에는 3-4 억도 가능하지만 그곳에 비하면 미국은 가격도 살만하고, 외국인 융자로 부동산을 구입할 경우 보통305-40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는 경우가 많다.

외국인 융자는 생각보다 기회가 많다. 하나, 소셜 넘버가 있어도 크레딧 리포트가 뜨지 않는다면 크레딧이 없더라도 소득 대비 PITI가 감당 가능하면 승인되는 프로그램이 있다. (P-Principle원금, I-Interest 이자, T-Tax 텍스, I-Insurance 보험) 월소득 대비 (PITI)로 대출 여부를 판단한다.

즉, 신용점수가 없어도 소득 증명이 가능하면 융자가 가능할수 있다. 둘, DSCR (Debt to Service Coverage Ratio)는 DSCR = NOI / Debt,일반적으로 1.0 이상이면 가능하지만 은행마다 기준이 다를 수 있다.) DSCR은 주택 거주 목적이 아니라 투자용 (NOOㆍ Non Owner Occupied) 융자 두 융자 모두 크레딧 점수가 없어도 가능하다.

요즘은 금리나 조건이 예전보다 좋아졌고, 일부 프로그램은 재융자나 캐쉬아웃도 가능하다. 인컴은 정해져 있는데 반해 아파트 렌트는 쉬지않고 오르고 있다.

배우자가 없는 싱글의 경우 세금도 많이 내는데 반해 세금 공제를 받을 만한것이 없지만 내 집 장만을 하는경우, 재산세와 모기지 페이먼에 들어있는 이자는 Itemized deduction 할 경우에 세금공제 대상이 된다. 세금 공제도 도움이 되지만 또한 매달 원금이 조금씩 갚아져 나가기 때문에 아파트 페이먼으로 내면 없어져 버리는 것에 반해 조금씩 돈도 쌓여진다.

물론 세금 혜택만 보고 집을 사는 것은 위험하다. 가족의 경우라도 집 장만후 아파트 렌트비 낸다고 생각하고 모기지 페이먼을 내다보면 집값도 오르고 나이들어 퇴직후에도 편안한 공간이 있어 든든하다. 모든 물가가 올랐다.

한국인들은 고급시계, 외제차 등 뭐든 고급을 좋아한다. 하지만 내집 장만은 아예 알아보지도 않는 경우가 많이있다. 생각보다 어렵지 않다. 주위에 부동산 전문가나 융자 전문인이 있다면 조금씩 공부하고 알아본다면 누구든 내집 마련의 꿈을 이룰수 있다. 시작이 반이다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>