부동산 투자자들이 세금을 줄이는 방법으로 흔히 생각하는 것은 모기지 이자 공제, 재산세 공제, 혹은 매년 이루어지는 건물 감가상각 정도이다. 그러나 미국 세법에는 부동산 소유주에게 수십만 달러의 세금을 절약할 수 있는 강력한 전략이 존재한다. 바로 코스트 세그리게이션(Cost Segregation)이다. 코스트 세그리게이션은 불과 몇 년 전까지 전문가들 사이에서나 쓰이던 전략이었다. 그러나 2017년 이후 보너스 감가상각 제도가 확대되면서 그 효과가 대폭 강화되었고, 현재는 고소득 부동산 투자자들이 가장 많이 활용하고 있다. 핵심 원리는 간단하다.

일반적으로 주택은 27.5년, 상업용 건물은 39년 동안 감가상각한다. 하지만 건물 내부에는 실제로 수명이 훨씬 짧은 자산들이 숨어 있다. * 5년: 가전제품, 카펫, 조명, 캐비닛 * 7년: 특수 배관, 설비류 * 15년: 주차장, 콘크리트, 조경 시설.

코스트 세그리게이션은 이러한 자산들을 건물에서 분리하여 단축된 연수로 감가상각함으로써, 초기 수년 동안 감가상각비를 폭발적으로 늘리는 전략이다. 예를 들어, 270만 달러에 매입한 임대용 부동산을 생각해보자. 기존 방법으로는 매년 약 98,000달러만 감가상각할 수 있다. 그러나 코스트 세그리게이션을 실시하면 건물가액의 20%~30%, 즉 54만~81만 달러가 단축 감가상각 대상이 된다. 2025년 기준 보너스 감가상각 40%를 적용하면, 첫해에만 40만 달러 이상의 감가상각을 공제할 수 있다.

이렇게 되면 임대소득에 대한 세금을 사실상 없애거나, 다른 수동적 소득(passive income)까지 상쇄할 수 있다. 고소득 투자자에게는 매우 강력한 절세 도구다.

IRS는 코스트 세그리게이션을 엔지니어 기반 공학적 보고서 형태로 수행할 것을 요구한다. 즉, 일반 세무사나 개인이 임의로 분류할 수 없다. 전문 엔지니어링 업체가 직접 건물 현장을 방문하고, 사진·측량·부품 분석을 통해 각 구성요소의 가치를 세법 기준에 맞게 산정해야 한다. 비용은 보통 5,000~10,000달러 정도이나, 절세 효과는 수십~수백 배가 될 수 있다.

모든 부동산이 코스트 세그리게이션이 필요한 것은 아니다. 500,000달러 이하의 소규모 주택에는 비용 대비 효과가 낮을 수 있다. 그러나 100만 달러 이상의 부동산, 특히: * 멀티패밀리 주택, 상가 건물, 창고·산업용 건물,고가 단독 임대주택에는 투자 수익률이 매우 높다. 코스트 세그리게이션은 매입 첫해에 시행하는 것이 가장 효과적이지만, 이미 보유 중인 기존 부동산에도 적용할 수 있다. IRS의 Form 3115를 통해 이전 연도 감가상각을 한 번에 조정(§481(a) adjustment)하여 대규모의 추가 감가상각을 한 번에 공제할 수도 있다.

그렇다면 어떤 투자자가 가장 큰 혜택을 볼까? 1. 고소득 부동산 투자자- 연방세와 캘리포니아 세율이 매우 높은 경우, 초기 감가상각 공제가 절세에 큰 도움이 된다. 2. 리모델링·개보수 예정인 건물 소유자- 코스트 세그리게이션을 하면 기존 구성요소의 남은 가치를 일괄 비용 처리할 수 있어, 개보수 시 추가 절세가 가능하다. 3. 현금흐름 개선이 필요한 투자자- 초기 감가상각 공제를 통해 세금을 줄이면, 남는 현금을 다른 투자나 부채 상환에 활용할 수 있다. 4. LLC·트러스트 구조를 사용하는 경우- 지주회사(holding LLC), 싱글 멤버 LLC(SMLLC), 리빙트러스트 등 어떤 구조에서도 제한 없이 적용 가능하다. 물론 단점도 있다. 감가상각을 앞당기면 추후 매각 시 감가상각 환입세가 늘어난다. 하지만 대부분의 투자자는 1031 교환을 통해 이를 무기한 이연한다.

결론적으로, 코스트 세그리게이션은 전문 투자자들이 현금 흐름과 세금 전략을 관리하는 핵심 도구이다. 270만 달러 부동산의 첫해 감가상각만 40만 달러를 넘는 경우도 흔하다. 금리 상승과 부동산 비용 증가로 투자 수익률이 불안정한 시대에, 이러한 절세 전략은 그 어느 때보다 중요하다.

특히 캘리포니아처럼 개인 소득세율이 높은 지역에 사는 투자자라면 코스트 세그리게이션은 반드시 검토해야 할 전략이다. IRS가 승인하는 엔지니어 기반 보고서로 진행하면 감사 대비에도 안전하며, 2025년 보너스 감가상각이 여전히 40% (기존 Phase-Down 자산), 2025년1월 20일 이후는 100% 적용되는 지금이 절호의 기회다.

문의 (213)384-1189

Web: Dwctaxrelief.com

<정동완 공인회계사 전 IRS 감사관>