2026년 4월 현재 개인이 투자하기 적당한 크기의 미국 상업용 부동산 시장은 지난 몇 년간의 급격한 금리 인상과 그에 따른 고통스러운 조정기를 마침내 뒤로하고 새로운 도약과 확장의 전환점에 들어서고 있다.

특히 1031 익스체인지를 활용해 세금 혜택을 누리려는 개인 투자자들이 안정적인 수익처를 찾아 대거 유입되면서 시장의 유동성이 그 어느 때보다 풍부해진 상황이다.

투자자들 사이에서 관리의 편의성과 안정적인 현금 흐름을 동시에 보장하는 NNN 투자 자산은 이란과의 전쟁, 높은 원유가격 등의 불확실한 거시경제 환경 속에서도 가장 신뢰할 수 있는 안전자산이자 성장형 수익 자산으로서 그 가치를 다시금 증명하고 있다.

이러한 수요의 증가와 대조적으로 고금리, 수입물가 상승과 공사비 상승의 여파로 지난 몇 년간 신규 건축 허가가 10년래 최저 수준으로 급감하면서 발생한 공급 부족 심화 현상으로 6%중반대의 높은 수익률을 가진 매물들은 1,2주일 내로 여러개의 오퍼를 받아서 기존 부동산 매물 재고들이 빠르게 사라지고 있는 요즘이다.

테넌트별로 살펴보면 경기 변동에 가장 강력한 내성을 가진 알디나 트레이더 조 같은 그로서리 부지는 온라인 쇼핑의 공세 속에서도 신선식품 수요를 바탕으로 주변 리테일 테넌트들의 매출까지 견인하는 강력한 낙수 효과를 내며 부동의 투자 순위 1위를 지키고 있다. 가장 역동적인 변화를 보이는 퀵서비스레스토랑(QSR) 분야에서는 업계 1위인 칙필레이와 맥도날드가 독보적인 매장당 매출액을 바탕으로 시장의 ‘블루칩’ 역할을 하고 있으며, 최근 무서운 성장세를 보이는 레이징케인즈 역시 단순한 메뉴 구성과 강력한 팬덤을 통한 운영 효율성을 무기로 기관 투자자들의 핵심 포트폴리오로 자리매김했다.

맥도날드나 스타벅스도 실내홀 면적을 과감히 줄이고 드라이브 스루 라인을 증설하거나 조지아주의 최근 사례처럼 픽업 전용 매장을 도입하는 등 소형화와 효율화를 동시에 추구하고 있는데, 이는 투자자 입장에서 낮은 관리 비용으로도 극대화된 수익을 거둘 수 있는 효자 매물로서의 가치를 높여주고 있다. 또한 과거 의류나 잡화 매장이 차지하던 자리를 어전트케어와 같은 메디컬 테넌트들이 채우는 메디컬 리테일의 비상은 인구 고령화 시대와 맞물려 10-15년의 장기 임대 계약을 가능하게 함으로써 은퇴 자금을 운용하는 투자자들에게 채권보다 매력적인 대안을 제시하고 있다.

편의점분야 역시 세븐일레븐이나 와와(Wawa)가 전기차 충전소를 통합한 대형 에너지 허브로 변모하며 텍사스 등지의 광활한 부지를 기반으로 미래형 자산으로서 재평가받고 있다.

리테일 운영사들이 매장수를 공격적으로 늘기위해서 선택하는 세일 리스백( 매각 후 재임대)시장도 활발하다. 이는 기업이 자산 유동화를 통해 확보한 자본을 핵심 사업에 재투자하는 동시에 투자자에게는 대체 불가능한 우량 자산을 제공하는 윈-윈전략으로 자리 잡았다. 특히 세계적인 편의점 체인인 세븐일레븐이나 북미 전역을 아우르는 대형 QSR 프랜차이즈 운영사들처럼 강력한 기업 신용도를 보유한 테넌트들이 시장에 내놓는 리스백 매물은, 투자자들에게 15년 이상의 초장기 임대차 계약과 안정적인 현금 흐름을 동시에 확보할 수 있는 절호의 기회를 제공하고 있다.

시장 환경 또한 투자자들에게 우호적인 방향으로 재편되고 있다. 자본환원율이 5~6%대에서 하향 안정화되고 조달 금리와의 수익률 차이가 해소되면서 확연한 반등 국면에 진입했다. 대출 금리보다 높은 투자 수익률을 확보할 수 있는 긍정적인 구간이 형성됨에 따라, 막대한 대기 자금을 보유하고 있던 대형 연기금과 리츠등 기관 투자자들은 다시금 공격적인 매수 행보를 재개하고 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>