융자상담을 하다보면 모기지융자의 이자율은 하나로 정해져 있어 모든사람들이 동일한 이자율로 융자를 받는 것으로 잘못 알고 있는 손님들을 종종 볼때가 있다. 어떠한 것들이 손님의 이자율 결정에 영향을 주는 지 살펴봄으로써 보다 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있는데 도움이 되고자 한다.

흔히 포인트(Discount point) 혹은 오리지네이션 피라고 하는 돈을 얼마를 지불하는 냐에 따라 이자율은 많이 달라질수 있다. 그 이외에 손님의 신용점수, 다운페이먼트정도 (혹은 LTV = Loan to Value), 융자의 금액과 형태 즉 일반융자 (Conforming 융자)인지, 점보융자인지, 구매융자인지, 재융자인지, 재융자 중에서도 Rate & Term 재융자인지, 현금인출 재융자인지, 주택의 형태 즉 SFR, Condo (Town House), 2-4 units, 주택에 대한 거주용도 즉 주거주용, 세컨홈(별장용), 투자용인지등이 손님의 이자율에 결정에 직접적인 영향을 주는 대표적인 요소들로 꼽을 수 있다.

먼저, 포인트 혹은 오리지네이션 피를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일반적으로 언론매체는 1포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 이자율을 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 지불하지 않을 때 보다 30년 고정으로 보통0.25%-0.375%정도 낮은 이자율을 받을 수 있다. 문제는 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취하는 것이 옳은 선택인지를 판단할 줄 알아야 한다. 지불한 포인트에 대한 댓가를 충분히 받기 위해서는 적어도 3-4년의 시간이 걸리므로 집을 빨리 팔 예정인 사람들은 당연히 포인트를 지불하지 않는 것이 좋다. 또한 향후 금리가 내려갈 것으로 예상되는 시기에는 몇 년내에 재융자를 할 가능성이 높아지므로 역시 포인트를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있다.

문제는 대상 주택이 2-4 유닛이거나, 거주용도가 세컨홈(별장용) 혹은 렌트용인 경우에는 렌더가 포인트 지불을 요구하는 경우가 있으므로 융자담당자와 잘 상의하여 결정하여야 한다. 그 다음으로 손님의 이자율에 결정적으로 영향을 주는 요소는 신용점수와 다운페이먼트(혹은 LTV) 정도이다. 신용점수가 780점 이상인 경우에는 다운을 25%만 하여도 최상의 이자율을 받을 수 있다. 하지만 신용점수가 700점 이하인 사람이 다운을 25% 만 할 경우에는 이자율이 많이 올라간다. 이처럼 익히 알다시피 미국은 신용(크레딧 즉 돈을 빌릴 수 있는 능력)을 중시하는 사회이고 신용이 곧 돈인 사회이다. 따라서 평소에 신용점수를 잘 관리하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

다음으로 손님의 이자율에 영향을 줄 수 있는 요소로는 융자금액이다. LA 와 OC 지역의 싱글하우스를 기준으로 융자금액이 832,750 달러 이상인 경우와 이하인 경우의 이자율은 확연히 달라진다. 이 융자금액 기준은 다운페이먼트 정도와 바로 연결되므로 아주 중요한 사항이다.

따라서 집을 구입할 예정인 사람들은 반드시 융자담당자를 찾아 미리 상의하는 것이 좋다. 이 과정을 통해서 집을 보러가거나 오퍼를 넣을 때 반드시 필요한 Pre-approval letter 즉 사전 융자승인서를 발급 받을 수 있게 된다. 다음으로 해당주택에 대한 거주용도와 주택의 형태가 이자율에 지대한 영향을 준다. 즉, 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지, 싱글홈인지, 콘도인지, 2-4유닛인지에 따라 이자율이 많이 차이가 난다.

이러한 요소들은 동시에 다운페이먼트를 얼마나 하는지에 따라 이자율에 영향을 덜 줄 수도 있고 더 줄 수도 있다. 다운을 적게할수록 이자율은 더 많이 올라가게 된다. 별장용과 렌트용의 이자율이 동일하게 높게 적용되므로 참고할 필요가 있다. 그리고 콘도인 경우에는 다운페이먼트 정도에 따라 이자율이 약간 올라 갈수도 있다. 그리고 현금인출 재융자인 경우에는 구매융자및 일반재융자의 경우보다 이자율이 올라갈 수 있다.

지금까지 살펴본 바와 같이 모기지 이자율은 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도, 융자금액, 융자상품, 포인트 지불정도, 대상주택의 형태와 거주용도등 개인 및 대상주택의 요건과 이에 따른 위험의 정도에 따라 다르게 형성된다는 것을 알았다. 그런데 이러한 각종 요소들은 각각 별개로 작동하는 것이아니라 서로 연결되어 이자율 결정에 영향을 주므로 전문가의 도움이 필요하다.

문의: (213)393-6334, (714)759-2597

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<스티브 양 프로융자 대표>