하이텍 주식가격에 버블이 있는가 없는가. 월스트리트 증권 분석가들이 반으로 갈라져서 토론이 한창이던 때, 그때를 우리는 기억한다. 불과 반년이 안되어 폭락할 주식가격에 대해서 세상의 반이 훨씬 넘는 이들이 이렇게 얘기했었다. 경제의 펀더멘털이 달라졌다. 이것은 새경제이니
까 헌 이론으로 옛날에나 적합했을 얘기를 하지마라. 그런데 세월이 조금 지나서 이제 우리는 안다. 헌 이론이 이론이었고 새 경제란 건 유행했던 때의 잠시해본 얘기였을 뿐이다라는 것을.

부동산시장의 버블이 과연 있는가. 사람들은 묻는다. 그것에 대한 답을 확실히 줄 수 있는 이는 물론 없다. 그러나 교육된 판단을 할 수 있는 이들이라면 참고로 관찰할 수 있는 여러 지표들은 확실히 있다. 몇가지 예를 여기에 들어본다.

2001년에 전체의 2%가 안되었던, 필자가 보기에 무척 위험한 선택인 이자만 내는 모기지대부가 2004년에 전체의 31%에 달하고 있다. 페이먼트의 부담을 줄이고 능력보다 조금 큰집을 살 수 있는 장점은 있으나 경제를 아는 이들은 할 수 없는 위험한 방법이다.

두번째 예를 들면, 상당히 여러곳에서 부동산금융을 취급하는 회사들의 자료를 두고 볼 때 새로이 떠오르는 부동산시장의 고객들 중 80%가 그곳에 살 사람들이 아니고 투자를 목적으로 하는 고객들이라한다. 옛날에는 20%가 투자목적, 80%가 주거목적으로 부동산구입을 하는 이들이
었다고 한다. 세번째, 캘리포니아에서 라스베가스로 옮겨간 부동산투기 열풍이 그 뒤에 불게 된 애리조나시장에서 새집을 사는 이들의 거의 20%가 거기 살 목적으로 집을 사는게 아니라 투자(투기)목적으로 주택구입을 하는 사람들이라 한다. 몇 년 사이에 그 비율이 배가 넘게 뛴 것이
라 한다.

물론 이런 추세가 오래 지속될 수는 없다는 걸 얘기하기는 쉽다. 항상 일찍 시장을 보고 뛰어든 이들과 또 별로 늦지않게 뛰어든 이들은 단기이익을 올릴 수 있다. 그러나 시장의 추세가 한참 지속된 다음 그 그룹에 뛰어들까 생각하는 이들이 있다면 좀 기다리는 게 좋지않을까 한다. 그리고 부동산 가격이 조금 수그러들도록 기다리다가 또 20%씩 부동산 가격이 올라버려서 마음아픈 이들은 기다린 김에 좀 더 기다리는 게 좋지 않을까한다.

그런데 필자의 추측을 믿고 행동하는데는 조금 주의가 필요한데 이것은 필자 뿐 아니라 이론을 따지는 거의 모든 이들에 공통된 것이라 할 수 있다. 1990년대 마지막에 하이텍 버블을 얘기하던 펀드매니저들은 돈을 벌기는커녕 투자한 이들이 돈을 다 빼버려서 서글프게 되어버렸고, 닷컴으로 주식가격이 배로 오르자 재무이론 조금 아는 이들은 더 값이 오르는 것은 불가능하다고 결론짓고 거의 모두가 팔아버렸다. 이론을 잘 모르고 주식값이 올라야 아 이런 주식이 좋구나 하고 생각되어 오른 값의 그런 주식을 산 이들은 주가가 열 배 스무 배 올라서 큰돈을 벌게되었다는 것은 이제 우리 모두가 안다.

부동산도 마찬가지라 할 수 있다. 값이 오른 부동산들이 더 오르는 걸 기다려 투자를 한 이들이 돈을 벌게 되었다. 뜨거운 시장에서 단기이익이 나오는 건 사실이니까 리스크를 감내할 수 있는 이들은 한번 용기를 내어야 기회가 오게되는 건 사실이다. 그러나 뜨거운 부동산 시장들은 또 뜨겁게 우리들에게 교훈을 줄 수도 있다. <이 종 열 Pace대 석좌교수>