정리:PI 뱅크 송백칠 차장



마지막으로 한국내 부동산 소유자인 비거주자가 소유 부동산의 관리, 처분, 담보 및 개발 등을 목적으로 은행에 부동산을 위탁하는 방법을 살펴보자.
부동산 위탁은 관리신탁, 처분신탁 및 담보신탁 등 세 방법이 있다. 은행은 부동산의 수탁자로서 신탁목적에 따라 효율적으로 서비스를 제공하고 신탁계약이 종료될 때까지 재산 현상 그대로 또는 금전의 형태로 교부한다.
▲관리신탁: 부동산의 복잡한 권리 보호와 합리적 운용을 위해 소유권의 보전, 법률 및 세무관리, 소유권 관리, 임대료 및 수익금 관리, 건물의 유지관리까지 제반사항을 위탁자를 대신해서 관리해주는 형태의 서비스이다.
이는 임대차 관리, 건물 유지관리, 자금관리 등 제반사항을 포함하는 갑종 형태와 소유권 보전에 국한하는 을종 형태로 나뉜다. 월 임대료 1천만원 이상인 건물이 신탁 대상이며, 기간은 1년 이상 월 단위로 정 할 수 있다. 신탁 보수료는 임대료 합계액의 5∼10% 정도이며 관리 난이도와 서비스 범위에 따라 달라질 수 있다. 이 서비스는 물건이 상세 기재된 가입의뢰서를 작성 송부한 후 관리회사의 안전 진단, 임대차 관계, 근저당 설정 등 선 순위 과다 여부를 평가하는 관리회사의 타당성 검토가 있은 후 부동산 관리신탁 계약을 체결하면, 신탁등기 후 관리업무가 시작된다.
▲처분신탁: 해외 이민자 또는 장기체류자로 거래의 안전성이나 신뢰성을 요구하는 경우 적합하다. 신탁기간은 월 단위로 이어지고 물건 처분 완료 시 종결된다. 신탁 보수료는 계약시로부터 처분기간 중 을종의 관리신탁 이율(시가기준 선취)에 따라 보수하고, 처분신탁 보수는 후에 별도 징구한다. 매매대금 수납, 정산, 소유권 이전은 수탁은행이 직접 시행한다.
▲담보신탁: 워싱턴주의 많은 한인이 한국 내 자산을 보전하고 있기 때문에 이 방법에 관심이 모아지고 있다. 위탁자는 영주권자 또는 시민권자와 이와 유사한 체류자격을 갖춘 사람, 즉 2년 이상의 현지 체류비자를 소지한 사람으로 재외국민 등록이 되어있는 경우가 해당된다. 수탁 대상은 주택(아파트 포함), 건물, 토지 등 부동산이다. 그러나 가처분, 가압류, 예고등기 등 소유권을 제한하는 권리가 설정돼 있거나, 총유, 합유 등 소유권 행사가 제한돼 있는 부동산, 현재 분쟁 중이거나 장차 분쟁이 예상되는 경우, 공유 부동산으로 공유자간 각기 지분의 위치가 확정되지 않은 경우 등 관리 또는 처분이 용이하지 않으면 제외된다. 신탁기간은 최장 3년으로 수익권 증서 발급수수료와 소유권 관리 시 을종 관리신탁 보수료를 징구한다. 현재 워싱턴주에서는 PI Bank가 한국의 하나은행과 담보신탁 업무를 제휴, 워싱턴주 한인들에게 한국 부동산담보 (신탁) 대출서비스를 시행하고 있다.
이상 5회에 걸친 한국 외환관리법 지상 세미나를 마감한다. 세미나 내용은 PI 뱅크 웹사이트를 통해 다시 볼 수 있다. 외환 관리법에 대한 문의나 PI 뱅크의 Global Banking Service 내용은 송백길 시애틀 본점 차장(206-306-7900), 길상욱 타코마 지점장(253-984-7900) 및 사라 김 린우드 지점장 대리(425-741-1950)에게 문의해주시기 바란다.