지속되는 주택시장 침체에 따라 많은 은행들이 융자 조건을 점점 강화하고 있는 가운데 외국 국적 보유자에 대한 주택융자를 꺼리는 경향도 늘고 있다. 최근들어 많은 손님들과 부동산 에이전트들로부터 시민권이나 영주권 소지자가 아닌 분들을 대상으로 한 주택융자에 대한 문의가 부쩍늘고 있어, 오늘은 이러한 외국 국적 보유자들에 대한 주택융자에 대하여 살펴보도록 한다.
먼저 외국 국적 보유자들은 영주권자, 비영주권 거주외국인, 비거주 외국인 등 크게 세부류로 나눌 수 있다. 영주권자는 두말할 필요도 없이 시민권자와 동일한 방법과 조건으로 주택융자를 받을 수 있다.
비영주권 거주 외국인들은 미국에 합법적으로 거주하면서 일을 하고 소득에 대한 세금보고를 하며 소셜시큐리티 번호를 보유하여 크레딧도 정상적으로 쌓을 수 있는 신분을 말한다. E1, E2, H1, H2, R1등이 대표적인 비자형태로 세금보고와 크레딧을 정상적으로 쌓았을 경우에는 영주권자나 시민권자와 별 차이없이 주택융자를 받을 수 있다. 다만 은행에 따라 다르겠지만 이자율을 다소 높게 받을 수 있다.
비거주 외국인들은 미국 방문자들로 미국에 일시적인 거주가 허락되었을 뿐 법적으로 일을 할 수 없으며 소셜시큐리티 번호가 없는 사람들을 일컫는다. A, B, F, J 등이 대표적인 비자형태이다.
주택융자에 있어서 외국인이란 일반적으로 이러한 비거주 외국인을 말하며 이 글에서도 마찬가지이다.
은행들은 주택구입 융자를 신청하는 외국인들에 대하여 기본적으로 자국에서 경제활동을 하며 미국에 휴양과 방문을 위한 second home. 즉 별장을 구입하는것으로 간주한다. 따라서 융자 신청자의 자국에서의 직업, 소득, 크레딧에 대하여 여러 가지 증빙서류를 요구하지만 의외로 간단하다. 우선 소득증명 서류가 필요하다. 월급쟁이인 경우에는 소속회사 레터헤드지에 현재 연봉, 근무기간, 현 직위가 포함된 편지를 제출하면 된다.
자영업자인 경우에는 공인회계사 사무실 레터헤드지에 지난 2년간 연수입과 사업체 소유기간을 포함한 편지를 제출하면 된다. 크레딧 기록과 관련해서는 자국 내 은행, 크레딧카드회사 등 세 군데 금융기관으로부터 2년이상 거래기간, 신용한도, 현재 잔고, 신용상태등에 관한 내용이 포함된 편지를 제출하면 된다. 또한 본국 은행으로부터 2개월치 영문 잔고증명서를 제출해야 한다. 다운페이먼트와 에스크로 비용을 합한 금액 이상의 평균잔고가 필요하다. 그리고 최소 6개월치 페이먼트(재산세와 보험료 포함)를 미국의 금융기관에 예치하고 그 증명서를 제출하여야 한다.
융자조건과 관련해서는, 우선 융자금액은 41만7,000달러 까지만 가능하다. 최소 다운페이먼트는 가주, 뉴욕주, 미네소타주는 35%, 그외의 주들은 30%이다. 30년, 15년 고정, 그리고 5년, 7년, 10년 고정 원리금 상환 프로그램 등으로 융자가 가능하며 이자만 내는 프로그램은 허락하지 않는다. 콘도나 타운하우스가 아닌 일반주택만 가능하다. 주택구입 융자만 가능하며 재융자는 허락하지 않는 은행도 많다. 상기의 조건들만 충족된다면 이자율은 시민권, 영주권자와 비슷한 수준에서 받을 수 있다. 외국인이라하여 주택융자에 위축될 필요가 없으며 준비서류를 미리 잘 챙기면 의외로 쉽게 융자를 받을 수 있다.
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스티브 양