정부의 부양안이 발표되고 그 세부안이 확정되기 전에 필자는 예측과 분석의 글을 여러 차례 전한 바 있었다. 실행 직전에 세부세칙이 발표됐을 때까지도 부시 행정부처럼 가시적이지만 실효성은 없는 정책이면 어쩌나 우려가 많았던 게 사실이다. 그러다 실행단계에서 갑작스럽게 변화된 시행안의 일부를 접한 후엔 희망의 메시지를 담은 칼럼을 전할 수 있었다. 최초의 발표와는 달리 적용 대상과 범위가 넓혀졌고 승인심사도 완화된 듯한 변화를 발견했기 때문이었다.

별장용 주택과 투자용 프라퍼티까지 허용하고 가장 큰 현실적 문제였던 CLTV(1, 2차를 합친 비율)의 제한을 없앤 것 등과 더불어 일부 증빙서류를 제출하지 않을 수도 있다는 변경된 가이드를 접했던 까닭이다. 그런데 마지막까지 발표되지 않았던 몇 가지 세칙이 지난 주에 확정됐고 이를 확인한 후 필자는 또 다른 실망감을 금할 수 없었다.

물론 승인심사가 완화된 건 사실이다. 하지만 일부에서 오보된 것처럼 아무런 증빙서류도 필요치 않은 SISA(Stated Income Stated Asset)의 방법이 허용되는 것은 절대 아니다. 이는 잘못된 해석과 지식으로 인해 발생된 착각이다. 매입 융자나 정상적인 재융자가 모두 full document 방식의 강력한 승인심사를 요구하는 마당에 극단적인 형평성의 문제를 야기할 방법을 허용할 리가 있겠는가. 당연히 full doc의 승인 심사다. 다만 과거에 제공했던 내용과 일치하는 동시에 크레딧 등의 일정 기준을 통과할 경우 증빙서류를 ‘면제’(Waive)해 주는 것이다.

그리고 또 다른 완화의 부분은 DTI(Debt-to-Income) ratio다. 2차 융자의 증대와 경기침체로 인해 증액된 부채상황을 고려할 때 수입과 지출의 비율심사를 기존대로 적용할 수는 없는 현실 때문이다. 그렇다면 실망스럽고 비현실적인 규정은 무엇인가? ‘이자율’에 대한 적용 기준이다. 막바지에 슬쩍(?) 발표된 이 부분을 분석해 보면 900만은커녕 90만 가구조차도 혜택을 보기 힘들다는 판단을 할 수밖에 없다.

크레딧 점수, LTV 비율, CLTV 비율, 콘도나 유닛 등 주택의 형태와 그 밖의 모든 조항들이 이자율을 변화시키는 요소들로 작용한다. 지나친 이자율을 보유한 주택주가 거의 없고 광범위한 2차 융자 소유의 현실을 감안한다면 이 중 몇 가지만 해당돼도 재융자를 할 필요가 전혀 없을 정도다.

결국 가시적인 적용범위만 확대됐을 뿐 실질적인 혜택의 확장은 이뤄지지 않았다. 오히려 슬프게도 필자의 눈에는 숨겨진 의도마저 보인다. ‘융자 재조정’의 실책을 슬며시 뒤엎는 동시에 ‘장기 고정’(fixed rate)으로의 시장전환을 유도해서 정부와 모기지 공사 스스로를 구제하려는 목적이 더 크다는 것이.

이젠 그저 소망할 따름이다. 부디 ‘국민과 정부’ 모두가 구원되는 진정한 변화가 다시 올 수 있기를.

제이 명 <론팩 모기지 대표> (213)500-7644