최근 들어 이자만 납부하는 융자 혹은 단기 고정융자의 이자율이 장기 고정융자의 이자율에 비하여 상대적으로 많이 떨어지는 양상을 보이고 있어 흥미롭다.
얼마 전까지만 해도 5년, 7년 고정의 이자율이 30년 고정의 이자율보다 높았었다(5/1, 7/1, 10/1 ARM은 변동상품에 해당하나 이 글에서는 5년, 7년, 10년 고정 및 단기 고정으로 편의상 칭한다). 그러나 최근 들어서는 30년 고정의 이자율은 큰 변동이 없으나, 5, 7년 고정의 이자율은 4% 초반, 3%후반 대까지도 떨어진 모습을 보여주고 있다. 이는 전 세계 금융시장이 그 만큼 안정을 찾아가고 유동성이 증가하고 있다는 증거로 해석할 수 있다. 금융시장에서 시장참여자들의 시장 신용상황에 대한 심리상태를 보여주는 대표적인 지표가 유명한 TED Spread이다.
3개월물 유로달러 즉 리보금리와 미 재무부 금리의 차이를 표시하는 TED Spread가 최근 0.9% 이하로 떨어져 신용위기 전 0.5%에 근접하고 있는 상태이다. 이는 지난해 10월 초 한때 5%를 넘어서 극심한 신용불안을 보였던 것에 비하면 많이 안정된 상태이다.
여기서 끝이 날지 아니면 제 2라운드의 위기가 닥쳐올지 모르는 일이지만 미국을 비롯한 전세계 중앙은행들의 노력으로 최소한 금융분야에서 만큼은 차츰 안정을 찾아가는 분위기이다.
이러한 신용시장의 유동성호전은 모기지 이자율에서 이자율과 디스카운트 포인트 관계에서도 나타나고 있다. 30년 고정기준으로 신용위기 땐 1포인트로 0.5%까지 이자율을 낮출 수 있었지만 이제는 평상시의 수준인 0.25-0.375%밖에 낮출 수 없는 것도 유동성 호전의 한 예로 볼 수 있다.
이자만 납부하는 융자는 주로 5년, 7년, 10년 등 단기 고정상품에 국한된다. 이 기간 에 이자율은 고정되고 월납부금은 이자만 낼 수 있도록 된 융자상품이다. 예를 들어 40만달러 융자에 5년 고정 이자만 납부하는 상품으로(5/1 ARM IO) 4%에 융자를 했다면 5년 동안 이자율은 4%로 고정되고 월 납부액은 1,333달러로 고정된다. 이 정해진 월납부액을 납부하면 융자원금은 줄어들지도 늘어나지도 않는다. 5년 후의 이자율은 정해진 지수와 마진에 따라 결정되며 1년에 한 번씩 바뀌는 것이 일반적이다.
만약 40만달러를 30년 고정 4.5%로 융자를 했다면 월납부액은 2,027달러로 이자만 내는 융자와 비교하여 차이가 많이 난다. 이렇게 이자만 내는 융자는 원금과 이자를 동시에 납부하는 융자에 비하여 월납부액이 적기 때문에 페이먼을 줄이고자 하는 사람들에게는 안성맞춤인 상품이다. 특히 융자금액이 큰 경우에는 월납부액 차이가 많이 나기 때문에 더욱 그러하다. 결국 이자만 납부하는 융자는 당장 월납부액이 부담스러운 사람들이나, 5년, 7년, 혹은 10년 안에 융자를 갚거나 집을 팔 계획인 사람, 수 년 내에 융자 원금의 일부을 갚아 월납부액도 같이 줄이고 싶은 사람들에게 적합한 상품이라고 할 수 있다.
하지만 5년, 7년, 10년 후에는 이자율이 변동으로 바뀌기 때문에 이때 가서 시중금리가 올라갈 경우에는 높은 이자율을 부담해야 하는 위험이 있다는 것을 잊지 말아야 한다. 근본적으로 매달 조금씩 원금을 갚아나가면서 저축의 형식으로 부를 축적해 가는 유형의 사람이라면 30년 고정이 적합할 것이고, 월납부액을 최소한으로 하고 다른 투자를 통해서 부를 축적할 수 있는 능력과 수단이 있는 사람들에겐 이자만 납부하는 융자가 더 적합하다고 할 수 있겠다.
결국 최근 단기 고정이자만 내는 융자의 이자율 하락은 주택구입자들에게 더 많은 선택의 기회를 제공해 주는 아주 반가운 소식으로 주택시장에 회복에 조금이나마 도움이 될 것으로 기대된다.
스티브 양 <웰스파고 론오피서>(714)808-2491
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