주택을 처음 매입하는 분들이나 현재 주택을 소유하고 있는 한인들이 질문 가운데 하나가 ‘추가원금의 지불’에 대해서인데, 융자 상환기간에 정해진 월 페이먼트 외에 별도로 원금을 추가로 갚을 경우 얻는 혜택은 무엇이고, 추가 원금의 지불 방법에 대한 차이로 혜택이 달라질 수 있는지 등이다.

추가 원금지불에 대한 혜택은 지불 방법과 융자 프로그램에 따라서 조금씩 다르다.

15년, 30년 등 고정 금리 프로그램을 선택한 사람이 추가로 원금을 지불하면 그 추가 원금의 규모에 따라 원래 약속한 만기 상환기간보다 만료기간을 줄이는 효과를 얻게 된다. 하지만 고정 프로그램은 처음 문서(note)가 작성될 때 이미 약정된 기간 일정한 이자와 원금을 매달 정해진 액수로 지불하기로 약속한 만기완료 형태라서 월 페이먼트를 축소시키는 변화는 불가능하다. 그러므로 고정 프로그램에서 추가원금 지불은 결국 상환기간만 축소시키는 효과만이 있을 뿐이다. 축소할 수 있는 기간이 2, 3년에 불과할 정도의 추가 원금지불이라고 가정하고, 1년 전에 30년 고정을 취득했다면 26년, 27년이 지나야 추가원금 지불의 혜택을 피부로 느낄 수 있게 된다. 따라서 매달 추가 지불하려던 일정 금액이나 목돈을 다른 투자에 활용, 그 효용가치를 높일 수만 있다면 더 큰 이득을 창출해 낼 수도 있다.

더욱이 현재 보유하고 있는 모기지 금리가 크게 낮은 상태라면 상환기간만을 줄이려고 추가 원금을 지불하는 것은 마치 좀 더 빨리 금리 혜택을 포기하려는 것과 같고, 따라서 지나친 이자를 지불하고 있다면 몰라도 낮은 이자 빚이라면 서둘러 갚기보다는 그 추가 여력을 좀 더 생산성과 이득이 큰 곳에 투자해 효율성을 높이는 게 현명한 방법일 것이다.

그래도 굳이 기간 축소를 하고 싶으면 매달 추가로 목돈을 지불하는 것보다는 바이 위클리 방식을 권하고 싶다. 이는 거의 모든 모기지 은행이 제공하고 있는 페이먼트 옵션이다. 한 달 페이먼트를 정확히 2주 단위로 나눠 내서 선이자 지불의 효과를 보고 원금 상환기간을 축소할 수 있는 방법이다.

고정 프로그램과는 달리 변동 프로그램은 일부 은행을 제외한 대다수의 은행이 추가 원금이 지불되면 바로 원금을 줄여주면서 줄어든 원금에 대한 이자가 적용돼 그 즉시 축소된 월 페이먼트로 바뀌는 경우가 많다. 결국 잦은 추가 원금지불이 예상되는 융자 수요자라면 고정보다는 변동이 훨씬 더 즉각적인 혜택을 누릴 수 있다. 이러한 기능적 차이를 근거해서 변동과 고정의 선택을 달리하면 원금 축소의 효과를 더욱 향상시킬 수 있을 것이다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
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