요즘은 융자 때문에 오픈됐던 에스크로의 반절 이상이 실패로 끝나는 게 현실이다. 융자 환경의 총체적인 변화가 주택경기의 활성화를 막는 또 다른 장벽으로 작용하는 것이다.

이에 오늘은 변화된 융자 환경의 핵심을 다시 한번 짚어보기로 한다. 바뀌지 않은 게 아예 없다고 표현해야 될 만큼 포괄적인 변화가 이뤄졌지만 그 중에서도 소비자들이 재차 인식 해야 할 변화의 핵심은 ‘승인심사’와 ‘이자율’ 그리고 ‘LTV’부분이다. 우선 ‘승인심사‘는 이젠 누구나 다 알고 있듯이 완벽한 Full Document의 심사로 바뀌었고 향후 최소 5년 안에는 심사 형태의 변화는 없을 전망이다.

이러한 Full Document 승인 심사의 핵심은 크레딧,스입 증명(Income) 그리고 돈의 출처증명등 세 가지 인데, 예전엔 일정 수준의 다운페이만 하면 승인이 수월했지만 이제는 다운페이를 많이 해도 어느 파트이든 문제가 되거나 증명할 수 없다면 융자승인을 통과할 수가 없다. 세 가지 심사 요소 중 융통성이 존재하는 부분은 하나도 없으며 크레딧 점수가 아무리 높아도 내용적인 심사가 상상을 초월할 정도로 까다로워졌고 수입 증명도 4506 Form을 받아서 직접 확인하는 경우가 많기 때문에 실질적인 인컴의 내용이 아닐 경우엔 운(?)좋게 통과할 거란 기대를 거의 하지 않는 게 좋다. ‘이자율’에 연관된 변화 또한 특별하다. 아직도 많은 소비자들은 융자승인만 받으면 모두 정상적인 이자율이 가능한 것으로 생각하지만 변화된 내용은 절대 그렇지 않다.

이젠 융자승인이 됐어도 크레딧 점수, LTV, 콘도나 유닛, Owner Occupy문제, 융자 프로그램, 그리고 이자만 내는 Interest only 페이먼트 방식의 선택등 모든 항목이 이자율을 변화시키는 요소로 작용한다. 해당사항이 많을수록 이자율은 점차적으로 올라서 최소 0.5%에서 최대 2%까지의 추가 이자율이 적용된다.

다음으로 LTV(Loan To Value)에 대한 변화는 현실적인 측면에서 볼 때 가장 당연한 변화로 볼 수 있는데, 에퀴티가 소멸된 상황에서의 주택문제를 겪고 있는 현실을 감안할 때 LTV야말로 미래의 위험을 방지하는 최대의 관건이기 때문이다.

그러므로 LTV는 앞으로도 더욱 강화될 수 있으며,이로 인해 적은 다운 페이먼트로 주택매입을 계획하고 있다면 시간이 갈수록 더 많은 다운 페이를 축적해야 하므로 주택 매입의 꿈은 더욱 멀어질 것이다. 2010년엔 하락의 정점을 지난 주택 시장의 회복세가 전망된다.

어려워진 융자 환경이지만 이제라도 철저히 준비해서 또 다른 기회를 놓치지 않는 준비된 바이어가 돼야 할 것이다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
(213)500-7644