최근 들어 본국인들과 부동산 에이전트들을 중심으로 외국인 융자에 대한 문의가 늘어나고 있다. 이는 최근 강세를 보이고 있는 한국의 주택시장에 비해 미국 주택은 아직도 많이 빠져 있는 상태이고 원·달러 환율의 약세 등에 기인하는 것으로 풀이된다. 하지만 서브프라임 사태 이후 심사기준이 더 까다로워졌을 뿐만 아니라 융자를 아예 중단한 렌더들도 많아 외국인들이 미국에서 주택융자 받기가 쉬운 일은 아니다. 외국인을 위한 융자에 대하여 웰스파고의 심사기준을 중심으로 살펴보기로 한다.

먼저 외국국적 보유자들은 영주권자, 비영주권 거주외국인, 비거주외국인 등으로 크게 분류할 수 있다. 영주권자는 두말할 필요도 없이 시민권자와 동일한 방법과 조건으로 주택융자를 받을 수 있다. 비영주권 거주외국인들은 미국에 합법적으로 거주하면서 일을 하고 소득에 대한 세금보고를 하며 소셜시큐리티 번호를 보유하여 크레딧도 정상적으로 쌓을 수 있는 신분을 말한다.

A시리즈, G시리즈, E1, H1, L1 등이 대표적인 비자형태로 세금보고와 크레딧을 정상적으로 쌓았을 경우에는 영주권자나 시민권자와 별 차이 없이 주택융자를 받을 수 있다. 렌더에 따라 다르겠지만 이자율에 있어서도 별 차이가 없다고 보면 된다.

마지막으로 비거주외국인들이란 미국 방문자들로 미국에 일시적인 거주가 허락되었을 뿐 법적으로 일을 할 수 없으며 소셜시큐리티번호가 없는 사람들을 일컫는다. B1, B2, E2, H2, H3, I, J, O, P, R 등이 대표적인 비자형태이다. 주택융자에 있어서 외국인이란 일반적으로 이러한 비거주외국인을 말하며 이 글에서도 마찬가지이다.

외국인 융자는 기본적으로 Non Conforming 융자에 해당한다. 다시 말해서 패니매나 프레디 맥의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로서 렌더들이 융자채권을 2차 시장에 매각하지 않고 자신이 보유하거나 매각하더라도 상기 두 기관이 아닌 일반 투자은행을 통해서 매각하는 융자를 말한다. 따라서 융자심사기준이 컨포밍융자에 비하여 상당히 까다롭고 이자율도 높은 편이다. 또한 두 기관의 심사기준을 근거로 하는 시스템 심사결정(이른바 DU Decision등)의 결과를 보고 융자 승인여부를 판단하기 어렵고 최종 심사결과가 나와야만 최종 승인여부를 판단할 수 있다. 따라서 외국인 융자는 최종 승인이 나올 때 까지 마음을 놓을 수 없는 것이 현실이다.

구체적인 심사기준을 살펴보면 먼저 외국인 중 자영업자나 커미션수입을 주수입원으로 하는 직장생활자는 미국에 세금보고서가 없는 한 융자대상에서 제외된다. 외국인 융자신청자 중 많은 자영업자들이 이 부분에서 어려움을 겪는다. 회사지분의 25% 이상을 보유하면 자영업자로 분류되며 이들은 외국인 융자대상에서 제외되므로 주의할 필요가 있다. 결국 봉급생활자만이 외국인융자의 대상이 되는데 이들이 소득과 관련하여 제출해야 하는 서류는 의외로 간단하다. 고용주로부터의 다음과 같은 내용이 포함된 영문편지를 받아서 제출하면 된다. 지난 2년 동안 연봉(달러표시), 현재월급, 현재고용상태, 지위, 근무 연한, 그리고 그 편지를 제공하는 사람의 이름과 직위가 포함되어 있으면 된다.

또한 최소 2년 동안 지속적으로 근무했다는 것이 반드시 증명이 되어야 한다. 융자신청인의 본국에서의 이자/배당수입도 소득으로 간주되는데 이를 위해서는 24개월치 달러표시 영문 은행거래내역서가 필요하며 24개월 평균이자수입을 소득으로 인정해준다. 소득관련 서류 이외에 크레딧관련 서류, 자산관련 서류, 다운페이먼트 정도, 융자가능상품, 리저브 관련사항 등에 관해서는 다음회에 살펴보기로 한다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
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