요즘 신문에는 융자 조정및 파산에 관한 많은 광고가 나온다. 과연 집 payment을 줄일 수 있는 방법이 있는 가? 은행이 집 payment을 줄여주지 않아 결국 몇달 내지 못해서 fore- closure sale이 예정된 경우 이를 막을 방법이 있는가?

이러한 질문에 대해서는 소위 오바마 플랜으로 불리는 Home Affordable Modification Plan(이하 HAMP 라고 한다)에 대해서 정확히 이해하면 그 답을 찾을 수 있다. HAMP의 적용을 받으려면 우선 그 집이 채무자가 직접 거주하는 집이여야 하고 남에게 세를 주는 집이거나 휴가용 별장이어서는 안된다.

그리고 1차 mortgage의 미변제 원금이 729,750달러 이하여야 한다. 2차 mortgage가 있는 지에 상관없이 1차mortgage의 금액이 729,750달러 이하이면 대상이 된다.

그리고 2009년 1월 1일 이전에 받은 대출에 한하며, 매달 내는 payment이 자신의 세금 공제전 수입의 31%를 초과하는 경우에 한해서 자신의 수입이 줄어서 어려움을 겪고 있다는 상황을 제시하면 융자조정을 받을 수 있는 것이다. 실제 사례를 예로 들어 보자.

2005년에 자신이 거주할 집을 80만불에 사면서 64만불을 1차로 융자받고 2006년에 15만불의 2차 융자를 받은 자영업자의 경우 월 평균 순 수입이 작년에는 12,000달러이었는 데, 올해 7,000달러로 줄어들었다. 만약 1차 융자에 대해서 매달 약 4,500달러 정도의 payment을 내고 있다가 사정이 어려워져서 6개월정도 내지 못하고 있었는 데 은행으로부터 foreclosure sale을 하겠다고 통보를 받았다면 과연 HAMP에 의해서 payment를 줄이고 foreclosure를 막을 수 있는 지?

이 경우 1차 융자 금액이 729,750달러이하이고, 자신이 거주하는 집이며, 1차 융자에 대한 payment 4,500달러, 월수입7,000달러의 31%를 훨씬 초과하여 65% 가까이 되므로 HAMP의 대상이 된다.

그러한 경우 채무자가 은행에 HAMP에 의한 융자조정을 신청하면, 은행은 일단 foreclosure sale을 중단하고, 채무자가 제출한 서류를 검토한 후 융자조정을 하여 주어야 하는 지를 결정하여야 한다.

위 사례에 있어서 현재 집값 시세가 1차 융자원금보다 훨씬 낮은 경우 약 2,200달러 정도로 payment을 낮출수도 있다.심지어 위 융자조정 과정중에서 foreclosure sale이 되어 집을 뺏긴 경우에는 위 sale을 무효화 시키는 소송도 가능하다.

문의 (213)368-0007