부동산의 소유권을 이전하는 것은 생각보다 쉬운 일이다. 단순히 부동산 소유권 이전서류(quitclaim deed)를 카운티 정부에 접수하면 끝난다고 볼 수도 있다. 이렇게 쉬운 문제를 왜 에스크로를 통해야 한다고 하고 은행에도 연락해야 한다고 하는가 하면 모두가 소유권을 이전받는 사람의 보호를 위해서 필요한 사항들인 것이다.

부동산의 소유권이 이전되는 경우는 우선 가장 흔한 것이 사고파는 경우이다. 다른 경우로는 상속이나 증여에 의해서 소유권이 이전된다. 사고파는 경우와 증여나 상속의 차이는 부동산의 소유권을 이전하는 대신에 주어지는 대가가 있나 없나하는 차이이다.

우선 사고파는 행위에 의해서 소유권이 이전되는 경우에는, 사는 사람은 일정 금액을 지불하고 파는 사람은 부동산의 소유권을 이전하게 된다. 이 경우 단순히 소유권을 이전하는 것과 금액을 지불하는 것은 간단한 일이지만 사는 사람으로서 모든 부채가 갚아진 상태로 또한 모든 담보가 청산된 상태로 깨끗하게 이전 받으려니 에스크로가 중간에서 모든 것을 해결한 후 금액과 소유권을 동시에 이전하게 되는 것이다.

하지만 정식으로 사고파는 경우가 아니고 단순히 소유권만 이전한다고 하면 문제는 약간 달라진다. 소유권을 이전 받는 사람이 특별히 주장할 것이 없기 때문이다. 소유권만 바뀌고 부동산에 관련된 모든 부채와 담보 설정은 그대로 그 부동산에 남아 있기 때문이다. 하지만 융자를 해 준 은행은 입장이 다르다.

보통 융자계약에는 담보 부동산의 소유권이 바뀌면 융자금액을 모두 갚아야 한다고 되어 있기 때문이다. 채무자가 바뀌면 돈을 융자해 준 입장에서는 위험성이 달라지기 때문에 새로 융자심사를 해서 새로운 조건으로 재융자를 하는 것을 원칙으로 하고 있는 것도 그 때문이다. 따라서 이런 융자조건이 있음에도 은행에 통보하지 않고 재융자도 하지 않고 융자가 있는 상태에서 소유권을 등기이전하면 융자계약 위반이 된다. 물론 소유권을 이전했다고 은행에서 그 사실을 알고 모든 융자금액을 반환하도록 요구하는 일은 즉시 발생하지는 않지만, 이러한 행위가 융자계약 위반이라는 사실은 후에 파산을 하든, 소송이 발생하든 , 은행과 재융자를 협의하든 유리하게 작용하지 않으리라는 것은 의심의 여지가 없다.

따라서 소송과 관련하였든 기타 자산보호의 차원에서든 소유권을 이전 변경할 때는 관련 융자와의 관계도 살펴보는 것이 필요하다.


구경완 <변호사>
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