얼마 전 세리토스에 사는 손님의 경우였다. 현재는 은퇴하여 소셜시큐리티와 약간의 이자 수입 그리고 자녀들이 주는 용돈으로 생활하는 분들이었다. 월페이먼트를 조금이라도 낮출 요량으로 전화를 했지만 마땅한 수입이 없어 별 기대를 하지 않으셨단다. 역시 이분들만의 수입으로는 융자가 되질 않아 직장생활을 하는 아들과 함께 융자를 신청할 것을 권했다. 그런데 몇 년 있다가 결혼하면 자기 집을 사야 할 아들에게 부담이 되는 것을 싫어하셨다. 그러나 이는 전혀 걱정할 일이 못된다. 왜냐하면 재융자를 마친 후 아들의 이름을 타이틀에서 빼고 모기지 페이먼트는 부모님 이름의 체크로 할 경우 향후 아들이 집을 살 때 전혀 문제가 되지 않기 때문이다.

다만 현재 아들의 이름이 타이틀에 올라가 있지 않은 상태라면 재융자를 시작하기 전에 먼저 올리고 신청해야 한다. 참고로 만약 현금 인출 재융자를 원할 경우에는 아들의 이름을 타이틀에 올린 후 6개월 이상 지나야 가능하다.

어쨌든 그 손님은 이러한 방법으로 재융자를 받아 페이먼트 부담을 많이 줄일 수 있었다. 향후 아들이 집을 살 때 모기지 페이먼트를 부모님이 계속해서 납부했다는 근거(캔슬첵 등)를 제시함으로써 아들의 부채에서 제외시킬 수 있다.

요즘은 모든 융자가 소득과 자산, 신용에 대하여 철저하게 검증과정을 거치는 풀닥(full doc)의 형태로 진행된다. 풀닥 융자의 핵심은 소득 대비 총 페이먼트 비율 즉 DTI(Debt to Income Ratio)를 맞추는 일이다. 앞으로는 DTI가 45%를 넘어서면 예외 없이 융자승인을 안 해주는 방향으로 심사기준이 강화된다.

따라서 DTI 결정의 한 요소인 부채를 잘 관리하는 것도 집을 사거나 융자를 신청하기 전에 신경써야하는 아주 중요한 부분이다. 그렇지 않아도 소득이 부족해 융자신청조차 어려운 상황에 부채마저 관리가 잘 되어 있지 않으면 융자승인의 길은 더욱 멀어지고 만다. 융자신청인의 월 총부채는 융자와 관련된 주택의 월 페이먼트, 재산세, 보험료를 제외하고는 대부분 신용보고서를 기준으로 산정한다. 가장 대표적인 부채가 자동차 페이먼트인데 주택구입을 계획하고 있다면 리스나 자동차 론은 미루는 것이 상책이다.

DTI 45%를 기준으로 할 때 월 500달러의 자동차 페이먼트는 월 1,111달러의 소득을 차지하기 때문이다. 자동차 융자를 포함하여 대부분의 융자의 경우 페이먼트가 10회 미만으로 남아 있을 경우에는 부채로부터 제외시켜 주지만, 자동차 리스의 경우에는 무조건 포함시켜야 하므로 주의할 필요가 있다.

학자금 융자의 경우도 페이먼트가 연기되었든 안 되었든 상관없이 DTI 계산에 포함시켜야 한다. 신용카드의 경우는 월 최소 페이먼트만 부채로 계산하지만 계좌가 많을 경우에는 DTI에 결정적으로 영향을 줄 수 있으므로 주택구입 예정 2~4개월 전부터는 신용카드를 사용을 자제하는 편이 좋다.

비즈니스나 코사인 등으로 제3자가 부담하는 부채는 지난 6개월치 페이먼트 기록(캔슬첵)을 제출함으로써 자신의 부채에서 제외시킬 수가 있다. 신용보고서는 단순히 신용점수만 보기 위해서 떼어보는 것이 아니다. 직업, 과거 주소, 소셜번호, 생년월일 등의 일치 여부와 더불어 특히 부채 현황을 보여주는 결정적인 서류이다. 따라서 주택구입 예정자들은 집을 보러 다니기 훨씬 전부터 융자 담당자를 찾아 신용보고서를 떼보고 융자승인에 영향을 줄 수 있는 부채 항목을 미리미리 점검해야 한다. 단기적으로 소득을 늘리는 것은 불가능하지만 부채를 줄이는 일은 가능하다. 특히 DTI가 아슬아슬한 주택구입 예정자들의 부채 관리는 아무리 강조해도 지나치지 않다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491