금융위기 사태와 맞물려 불어 닥친 불경기의 여파로 부동산 시장의 침체가 예상보다 길어지고 있다. 이와 함께 주택 부동산 시장 침체가 낳은 숏세일이라는 특이한 주택 매매방법이 아직도 주류를 이루고 있는 가운데 많은 매매 당사자들이 잘못된 숏세일 매매절차의 이해로 많은 혼란을 겪는 것을 보게 된다.

여러 보도 매체나 강연을 통해 숏세일에 대한 정보를 얻고 있지만 대부분은 기본적인 숏세일의 절차나 형식적인 정보 전달에 치우쳐, 정작 숏세일 매매 당사자들에겐 실질적인 매매 때 큰 도움이 되지 않는 것 같다. 오늘은 숏세일 매매 때 셀러나 바이어 그리고 부동산 중개인들이 잘못 이해하는 몇 가지를 소개하고자 한다.

첫째 “바이어는 숏세일 매물을 구입하면 원하는 가격과 조건에 주택을 쉽게 구입할 수 있다” 는 생각들을 많이 가지고 있지만 대부분 숏세일 매물들의 가격이 현 시장가보다 낮게 책정되어 있기 때문에 숏세일 매물들에 많은 오퍼들이 들어오게 되며 그에 따라 가격경쟁이 치열하다. 또한 오퍼가 받아들여진다 하더라도 숏세일 모기지 은행과의 협상과정은 결코 쉽지 않다.

두 번째로 많은 오해는 숏세일 최종 승인이 모기지 은행으로부터 법이 정한 빠른 시간 안에 결정된다는 오해이다. 경험에 의하면 모기지 은행으로부터 최종 숏세일 판매승인이 나기까지는 적어도 3~4개월, 심지어 2년 만에 나온 경우도 있으며 법이 정한 주어진 시간 안에 꼭 숏세일 승인을 하라는 법규는 없다.

필자가 여러 번 강조하였지만 매매 당사자는 인내를 갖고 기다려야 하며 특히 바이어는 성급한 마음을 버리고 숏세일 모기지 은행으로부터 제안되는 사전 숏세일 판매승인, 조건 등을 꼼꼼히 살펴보고 수락 여부를 결정해야 한다.

예를 들면 콘도미니엄일 경우 대부분의 공동 주택관리비(HOA fee) 등이 밀려 있으며 숏세일 은행에 따라 밀린 관리비용을 부담하는 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있을 수 있다.

숏세일 모기지 은행이 다행스럽게도 밀린 HOA 비용을 부담한다면 문제가 없겠지만 그렇지 않으면 밀린 HOA 비용을 바이어가 부담하게 될 수도 있다. 이 외에도 많은 변수들이 정상 매매와는 다르게 일어날 수 있으므로 담당 부동산 중개인과 협의하여야 할 것이다.

마지막으로 필자가 강조하고 싶은 점은, 매매 당사자 주변에 떠도는 신빙성이 없는 숏세일에 관한 이야기들을 귀담아 듣는 경우가 있는데 이 또한 유의하여야 할 것이다. 왜냐하면, 모든 숏세일 모기지 은행들의 숏세일 승인 절차과정이 다르며 설사 같다고 하더라도 각 케이스마다 다를 수밖에 없으므로 숏세일 판매승인 조건이 다르기 때문이다.
(213)427-3600


제임스 박
<메트로 에스크로>