상업용 부동산 시장이 전부문에 걸쳐 공실률이 하락하는 등 최악의 상황을 비켜가고 있다. 전국 부동산중개인협회(NAR)가 최근 발표한 보고서에 따르면 최근 상업용 부동산 전부문에 걸쳐 공실률 하락과 렌트비 인상이 이뤄지고 있다. 특히 아파트 부문의 경우 당초 기대보다 공실률 하락 속도가 빨라 가장 먼저 침체에서 벗어나고 있는 것으로 나타났다.

NAR 측은 최근 수년간 상업용 부동산 건설시장 경기가 크게 위축돼 공급이 격감한 것이 상업용 부동산 시장이 예상보다 빨리 안정되는 데 긍정적인 작용을 한 것으로 풀이하고 있다. NAR가 최근 발표한 상업용 부동산 시장 전망 보고서를 살펴본다.


공실률 5% 대 렌트 3% 이상 올라
사무실도 금년중 바닥 도달
상업용 공실률 LA지역 가장 낮아

■SIOR 상업용 부동산 지수 개선

전문 상업용 부동산 중개인들 구성된 협회 SIOR이 산출하는 상업용 부동산 지수가 수분기째 상승세를 타고 있다. 지난해 4분기 SIOR 상업용 부동산 지수는 전분기보다 약 8.1%포인트 상승해 50.7을 기록했다. 지수는 2008년 가을 이후 가장 큰 폭의 분기별 상승세를 나타내는 동시에 5개월 연속 상승세를 이어갔다.

지수는 SIOR 소속 전국 360개 지역 회원들을 대상으로 의견을 묻는 방식으로 산출되는데 최근 지수 상승세는 상업용 부동산 시장을 긍정적으로 보는 중개인이 늘고 있는 것으로 풀이된다. 지수가 100일 경우 시장의 수요와 공급이 균형을 가장 잘 이루고 있음을 의미하는데 2007년 3분기 지수가 100을 기록한 바 있고 이후 매분기 연속 하락세를 이어갔다. 이번 조사에서 참가 중개인의 약 78%는 올해 1분기 사무실 및 산업용 부동산 부문의 개선이 두드러질 것이라고 답했다.

■아파트 부문

NAR는 상업용 부동산 전 부문 중 아파트 부문의 회복이 가장 빠를 것으로 예측했다. NAR에 따르면 아파트 부문의 공실률은 올해 1분기 예상치인 5.8%에서 내년 1분기 4.9%로 하락할 전망이고 아파트 건물에 대한 순 임대면적은 올 한해 약 20만7,000채로 개선될 것으로 기대된다. 현재 아파트 공실률이 가장 낮은 지역은 샌호제, 피츠버그, 뉴왁 등으로 약 3%대의 낮은 공실률을 유지하고 있는 것으로 조사됐다.

로렌스 윤 NAR 수석 연구원은 “아파트에 대한 수요가 늘면서 가파른 렌트비 인상도 우려된다”고 말했다. NAR에 따르면 아파트 렌트비는 올해 약 3.4% 인상될 것으로 예측되면 내년에도 약 4.2% 추가 상승할 것으로 전망된다. 윤 수석연구원은 “아파트 렌트비 상승세는 최근 치솟는 유가와 더불어 인플레이션을 초래할 것”이라며 “이 경우 빠르면 올해 말 또는 내년 초 연방준비은행의 이자율 인상으로 이어질 수 있다”고 지적했다.

■사무실 부문

사무실 부문의 현재 공실률은 약 16.5%로 다소 높지만 내년 1분기에 16%대로 소폭 하락할 것으로 예측됐다. 현재 전국적으로 가장 낮은 사무실 공실률을 보이고 있는 지역은 뉴욕, 호놀룰루 등으로 전국 평균의 절반 수준인 8~9%대를 유지하고 있다. NAR의 전망 보고서에 따르면 올 한해 순 임대되는 사무실의 면적은 약 1,450만평방피트에 이를 것으로 전망된다. 렌트비의 경우 올해 약 1.8% 가량 하락할 것으로 보이지만 올해 중 바닥을 확인한 뒤 내년에는 4%대 상승세로 돌아설 것으로 NAR 측은 예측하고 있다.

■산업용 건물 부문

산업용 건물 부문 역시 공실률이 하락이 예상되고 올해 중 렌트비가 바닥을 거칠 것으로 전망됐다. NAR 측은 산업용 건물의 공실률이 올 1분기 약 14.2%에서 내년 초 12.9%로 하락할 것으로 내다봤다.

현재 공실률이 가장 낮은 지역은 LA, 솔트레익시티 등으로 약 7.5%대로 안정적이다. 산업용 건물의 렌트비 역시 바닥이 머지않은 것으로 예상된다. NAR에 따르면 렌트비는 올해 약 2.5% 하락하겠지만 내년에는 상승세로 전환해 약 3%대의 상승률을 보일 전망이다. 올해 중 순 임대면적은 약 1억2,750만평방피트로 예상돼 산업용 건물 임대시장이 올해 활기를 띨 것으로 기대되고 있다.

■상가건물

상가건물의 경우 현재 상업용 부동산 부문 중 회복속도가 가장 더딜 것으로 예상되고 있다. 현재 약 13%대를 기록 중인 상가건물의 공실률은 내년 초에도 큰 개선 없이 12.9%대를 기록할 것으로 NAR 측은 예측하고 있다. 상가 건물에 대한 렌트비는 올해 약 0.9% 하락한 뒤 내년에는 약 0.7% 상승할 것으로 전망됐다. 또 상가건물의 순 임대면적은 올해 약 480만평방피트로 예측되고 있다.


<준 최 객원기자>