재미동포들과 한국과의 인적, 물적 교류가 점점 활발해지고 있다. 2세들의 한국 진출이 급증하고 있는데다 노후를 미국과 모국을 오가며 생활하려는 1세 한인들도 늘고 있다. 무비자 미국 방문, 복수국적 확대에 이어 내년에 한미 FTA가 시행되면 양측의 장벽은 더 얇어질 것으로 예상된다. 이에 따라 미국에 정착한 한인들의 한국 법률에 대한 수요도 덩달아 높아지고 있다. 그동안 재미 한인들이 궁금해왔던 한국 법률에 관한 상식을 이한길 변호사(전 국회 법제실장)가 ‘영주권을 원하십니까’란 제하의 책으로 펴냈다. 부록으로 포함된 ‘한국 법률 100문 100답’ 중에서 한국 부동산 매매에 관련돼 꼭 알아야 할 사항을 문답식으로 소개한다.
<편집자 주>
한국 부동산 매매시 꼭 알아야 할 6가지
➊ 시민권자입니다. 여유자금으로 한국에 있는 토지, 건물 등 부동산을 구입하고자 하는데 가능한지요?
답: 외국인이 건물을 매입하는 데에는 별다른 제약을 두지 않습니다. ‘외국인 토지법’에 의하여 외국인에게 특별히 제약을 둘 필요가 있는 경우(예, 군사시설 보호구역 등)외국인은 토지매입을 할 수 없습니다. 이러한 제약이 없는 경우 관계 행정기관(시, 군, 구)에 신고만 하면 토지 취득을 할 수 있습니다. 최근에 외국인 토지법을 개정하여 “부동산거래신고”를 하는 경우 별도의 토지취득신고를 하지 않아도 되도록 하였습니다. 이것은 외국인 토지법상 규정입니다.(외국인토지법 제 4조)
여기에서 주의해야 할 것은 미국법률은 해당 법률만 잘 숙지하면 별다른 문제점이 없으나 한국법률은 해당되는 그 법률만 확인하면 안 됩니다. 다른 법률에서 또 어떻게 규정하였는지도 살펴봐야합니다.
➋ 시민권자(영주권자)입니다. (1) 한국 부동산 매입자금을 미국에서 송금할 때 문제점은 없는지요. (2) 또 제가 부동산을 매각할 때 그 대금을 한국에서 미국으로 반출이 가능한지요?
답: (1) 문제점이 없습니다. 미국에서 한국에 송금할 때 그 해당자금이 범죄들에 의한 수익금 등이 아니고 합법적으로 송금자금의 출처를 확인할 수 있으면 문제없습니다. 가급적 본인 명의로 송금하고 수취인이 본인명의로 되는 것이 바람직스럽습니다. 타인명의로 송금하거나 송금을 받을 경우 증여세 문제가 제기될 가능성도 있습니다.
(2) 한국에서 해당 부동산을 매각하여 미국에 반출할 때도 문제가 없습니다. 대금 반출시 자금 출처를 밝히고 해당 세무서장이 발급하는 세금완납 증명서를 외국환 거래 은행(대부분 은행이 해당됨)에 제출하시면 반출 대금 송금에 문제가 없습니다.(외국환 거래규정)
➌ 최근 시민권을 받았습니다. 한국에 상당한 토지 및 건물 등 부동산이 있습니다. (1)영주권자인 경우와 시민권자인 지금의 경우 차이가 있나요? (2) 처분하기 보다는 자식들(시민권자)에게 물려주고 싶은데요?
답: (1) 외국인 토지법에 의하여 귀하께서는 토지의 경우 6개월 이내에 신고해야합니다. 건물은 상관없습니다. 외국인 토지법에 의하면 외국인이 토지를 매입하고 신고를 하지 않을 경우 300만원의 과태료를 부과합니다. 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 자연환경 생태보전지역, 야생동식물보호구역등의 경우 등의 경우 신고하지 아니하고, 토지취득 계약을 체결 하거나, 부정한 방법으로 허가를 받는 경우 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다. 귀하의 경우도 신규매입은 아니나 외국인으로 신분이 변경되었기 때문에 계속보유 신고를 하여야 합니다. 신고는 6개월 이내에 하여야 합니다(외국인토지법 제6조). 신고를 하지 아니하였다면 해당법률에 의하여 처벌받습니다.(현재 과태료 100만원임)
(2) 자식들에게 한국에 있는 재산을 상속 . 증여재산으로 물려줄 경우 상속 . 증여세를 납부 하여야하며, 상속 . 증여세는 납부 의무는 미국정부에도 있고 한국정부에도 있습니다. 그 이유는 귀하는 시민권자(미국세법상 미국거주자)이기 때문에 미국정부에서 상속세나 증여세 과세권이 있고 또한 상속재산이 한국에 있기 때문에 한국 정부에도 과세권이 있습니다. 따라서 한국정부에도 납부해야합니다. 결과적으로 2중으로 세금을 납부 하여야 된다는 결론인데, 한국과 미국사이에 2중과세방지 조약이 체결되어 있는 관계로 한국에서 납부한 세금은 미국에서 공제 받을 수 있습니다.
➍ 미국에 이민 온 지 30년이 지났습니다. (1) 은퇴 후 고향근처 시골에 토지를 구입하여 전원주택을 지어서 살고 싶습니다. 문제점은 없는지요? (2) 등기절차가 복잡하여 동생 명의로 등기하고자 하는데 문제가 있나요?
답: (1) 한국에서 토지를 구입 할 경우 많은 법적인 제약이 있습니다. 먼저, 귀하께서는 외국인이기 때문에 계약 체결일로부터 60일 이내에 토지구입 신고를 하여야합니다(시·군.구). “부동산거래 신고”를 하였다면 다시 토지취득 신고를 할 필요는 없습니다. 군사보호지역, 문화재보호구역, 자연환경생태. 경관보전지역, 야생동식물 보호구역등의 토지를 구입할 때는 사전 허가를 받아야 합니다(외국인토지법제4조제2항). 토지라 하더라도 “농지”는 사실상 농민이 아니면 구입할 수 없습니다. 농민이 아닌 경우 300평(1000m)까지 주말 체험농장 목적으로 구입할 수는 있습니다. 그러나 직접농사를 지을 수 있어야 합니다.(농지법 6조, 7조) 따라서 사실상 귀하는 시골에 있는 농지를 구입할 수 없습니다. 시골에 토지를 구입하기 전에는 이러한 법률적 검토가 사전에 충분히 되어야 합니다. 해당 토지가 농지인지 여부는 토지대장이나 등기부를 확인하면 알 수 있습니다. 시골에 있는 토지라도 지목이 대지로 되어 있으면 문제점이 없습니다.
(2) 과거에는 친척 등 다른 사람의 명의를 빌려서 농지 등을 구입하기도 했으나 “부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률”이 제정되어 친척 등 제 3자 명의로 부동산을 취득하는 것이 금지되었고, 잘못하면 소유권도 잃을 수 있습니다. 형사처벌까지 받습니다. 따라서 귀하께서 전원주택을 짓고자 하는 대상 토지가 “농지”인지 여부를 먼저 확인하고, 농지가 아니면(대지, 잡종지) 도시계획 확인원을 발급받아 행위제한(예컨대 군사보호지역, 상수도 보호지역, 환경보호지역 등)이 없는지 확인하고, 모든 제한이 없으면 시청, 군청에 외국인 토지매입 신고를 하거나 허가를 받으면 됩니다. 그리고 등기는 귀하의 명의로 직접 해야 합니다.
➎ 시민권자(영주권자)입니다. 한국에 토지 및 건물 등 부동산이 있습니다. 이를 처분하여 미국에 반출하고자 합니다. 어떻게 하여야 합니까?
답: 과거에는 한국에서 한국의 재산을 외국에 반출할 때는 외국환 관리법에서 엄격히 제한을 하였습니다. 아무리 자기 재산이 많다 하더라도 외국으로 임의로 자기 재산을 반출할 수 없었습니다. 지금은 이러한 외환거래 제한을 대폭 완화하였습니다.
먼저, 자기 재산을 외국에 반출하려면 외국환 거래은행을 지정하고, 10만$ 이상의 경우 자금출처를 확인 받아야 합니다. 부동산 매각대금인 경우, 부동산 매매계약서 및 각종 세금 완납 증명서를 관할 세무서장으로부터 확인을 받아야 합니다. 이러한 절차를 거치면 금액제한 없이 외국에 부동산 매각대금을 반출 할 수 있습니다.(외국환거래 규정)
❻ 시민권자(영주권자)입니다. 미국 회사에 취직이 되어 근무 중인데 한국지사 발령이 난 관계로, 2년 동안 서울에 있을 예정입니다. 주택구입은 할 수 없고 렌트를 하여야 하는데, 임대차 관계에서 유의해야 할 점은 무엇입니까?
답: 주거용 건물을 렌트할 때 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 한국에서 주택임차는(Rent) 미국의 “월세” 보다는 한국만의 특징인 전세제도가 대부분입니다. 전세 보증금이 주택의 40~60%에 해당되어 고액입니다. 잘못하면 전세 보증금을 반환받지 못할 염려가 있습니다. 다행히 주택임대차보호법에서 세입자를 보호하기 위하여 주민등록 전입신고 및 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 임차보증금(전세금)을 반환 받을 수 있는 길이 있으나, 이미 선순위 저당권자 등이 있을 경우 문제가 발생할 수 있습니다.(주택임대차 보호법 3조)
특히, 시민권자 영주권자는 주민등록이 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고를 할 수 없어 확실하게 보증금을 보호받기에는 어려움이 있습니다. 재외동포법에서 거소등록을 하면 주민등록의 효과를 인정하고 있으나(재외동포법제9조) 거소등록만으로 보호 받을 수 있는지 여부에 대하여 하급법원에서는 이를 인정한 경우가 있으나 명확한 대법원 판례나 유권해석이 없는 관계로 주의를 해야 합니다. 가급적 월세를 구하는 것도 한 방법이라고 하겠습니다.
자세한 문의는 (703)256-5050 이한길 변호사
<정리 이종국기자>
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