<문> 지난 10여년 간 상가 건물을 임대하여 사업체를 운영하다가 임대기간이 만기되어 다른 곳으로 이전하기로 하였습니다. 제가 입주할 당시, 건물주의 동의를 받아서 제 사업체에 필요한 시설과 장비를 많은 비용을 들여 설치하였고 건물 내부도 개축하였습니다. 이제 몇 달 있으면 이 건물을 비우고 다른 곳으로 이전을 하여야 하는데, 건물주는 건물내부의 모든 시설과 장비를 떼어내지 말고 그대로 놓아 둘 것을 요구합니다.

건물주의 요구를 따라야 하는지, 아니면 건물을 개축하는데 소요된 비용이나 시설과 장비에 대해 정당한 보상을 요구하거나 또는 제삼자에게 판매할 수 있는지요

<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러가지 면에서 적용되는 판례와 법률이 서로 다르다는 것을 이해하셔야 합니다. 모든 상업용 임대계약서에는 건물의 세입자가 임대 계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대 기간이 만료되었을 때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있다는 규정을 두고 있습니다.

이경우, 별도의 합의가 있지 않는 한, 건물주는 세입자가 건물을 비운 후에 건물 상태를 점검하여 손상 된 부분, 또는 임대 계약 이전의 상태로 복구시키는데 드는 비용을 청구할 수 있게 됩니다.

예를 들어 귀하께서 사업상 칸막이나 벽을 새로 설치하였다면, 퇴거 이전에 이를 철거하여 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있습니다. 그러나 한편으론, 건물주가 세입자에게 일정한 혜택이나 대가를 부여하기로 하고 (예를 들면, 시설 증축, 개축에 소요되는 비용을 렌트비에서 공제해주거나, 일정한 액수를 보상해주는 규정), 세입자가 새로 설치한 시설물이나 부착물을 건물의 일부분으로 간주하여, 건물주의 소유로 귀속된다는 서로 상반된 규정을 두기도 합니다. 이러한 경우, 설치된 시설물이나 장비에 대해 세입자와 건물주간 자주 분쟁이 발생하게 됩니다.

우선, 일반적으로 사업용 시설물(Trade Fixture)이나 장비는 세입자가 떼어내거나 가지고 갈 수 있다고 하겠습니다. 그 외에도, 세입자가 서면으로 명시했거나, 건물에 설치 또는 부착된 방법과 의도가 영구적이지 않고 차후에 떼어낼 것을 전제로 한 경우는 세입자의 소유에 해당한다는 판례가 있습니다.

따라서, 귀하의 경우 건물주가 별도의 대가를 지불하지 않았으므로, 사업용 시설물, 기타 건물에 손상을 초래하지 않고 떼어낼수 있는 시설이나 장비에 대해서는 세입자로서 권리를 주장할 수 있고, 제삼자에게 판매도 할수 있다고 하겠습니다.

사업체를 제삼자에게 매매하여 임대계약까지 양도할 경우에는 해당하지 않고, 임대기간 만료나 중도파기로 인해 퇴거를 해야 할 경우에 발생하므로, 반드시 건물주와 이부분에 대해 사전에 확실한 합의나 동의를 받아두는 것이 필요합니다.
(213)639-2900