문주한 공인회계사

한국에서 파격적인 부동산 대책이 발표되었다. 확정된 것은 아니지만 어떤 아파트들은 나중에 팔 때 양도소득세를 면제시켜준다고 한다. 복수국적 취득후 노후 대비, 또는 임대 목적으로 한국의 부동산 투자에 관심들이 있다. 오늘은 이와 관련된 몇 가지 주의할 점들을 말씀드리고자 한다.

첫째, 한국에 돈을 보낼 때 법과 상식을 지켜야 한다. 1만 달러 초과 현금거래, 소액 분할거래나 여러 사람 이름으로 또는 타인 명의의 송금은 모두 한국의 금융정보 분석원(FIU)과 미국의 금융범죄 단속원(FinCEN)에 보고가 된다. 이와 같은 변칙 거래는 단순한 세무감사를 넘어 형사 처벌까지 받을 수 있다. 가게 처분한 돈의 일부를 한국에서 받으면서 매매계약서의 양도 금액을 낮추는 행위, 그리고 법인 설립 후 위장거래를 만들어 돈을 주고받는 행위들은 FBI까지 개입하는 가장 대표적인 범죄다.
특히 2013년부터는 타인 명의 계좌로 송금을 받는 것은 입금 시점에 바로 증여세를 부과할 수 있도록 한국 법이 바뀌었다. 부동산 취득을 위해서 한국의 은행에 1만 달러이상을 입금했다면 바로 다음날 전액 출금을 하고 계좌를 닫았더라도 미국에서는 해외금융자산 보고의 대상이 된다(FBAR, FATCA).
둘째, 영주권자와 시민권자의 한국 부동산 취득방법은 조금 다르다. 영주권자는 그럴 필요가 없지만 시민권자는 부동산 취득자금을 한국에 송금할 때 반드시 한국의 은행을 통해서 60일(상속은 6개월) 이내에 외국인토지법에 따라 ‘부동산 취득신고’를 하여야 한다.
이민 올 때 갖고 있었던 부동산도 마찬가지다. 나중에 시민권을 받았다면 6개월 이내에 한국의 관할 시나 구청에 ‘계속보유 신고’를 하여야 한다. 소유권이 한국 사람에서 외국 사람으로 변경되었기 때문이다. 그러나 영주권자는 상관이 없다.
셋째, 미국과 달리 한국은 부동산 취득세와 등록세가 있다. 대개 4% 정도를 잡으면 된다. 갖고 있는 동안에는 매년 재산세와 종합 부동산세(9억 원 이상)를 내야한다. 해당 부동산을 임대하는 경우에는 20일 이내에 사업자등록을 하여야 한다. 이때 받은 전세 보증금을 미국으로 갖고 오는 것은 전혀 문제가 안 된다. 한국에서는 월세에 10%의 부가가치세가 붙으며 전세금의 3.4%에 대하여 추가 부가가치세를 부담한다(간주임대료).

넷째, 미국에서는 4월 15일까지 보고하는 개인세금보고에 (손해가 났더라도) 한국에서의 임대소득을 반드시 포함시켜야 한다. 대신, 한국에서 이미 낸 세금은 전부 또는 일부를 공제받는다. 해당 부동산의 관리를 위한 수선비나 세금, 감가상각비 등은 임대 순이익을 계산할 때 비용으로 공제할 수 있다. 세입자와 전세 계약을 하기 위해서 한국에 가는 것도 여행비의 일부를 공제받을 수 있다.

마지막으로 나중에 부동산을 처분한 대금은 매매 계약서와 자금출처 확인서를 세무서에서 발급받아 미국으로 역송금이 가능하다. 일반적으로 한국에서 양도소득세를 충분히 냈다면 연방 세금은 거의 내는 일이 없다. 그러나 한국과 이중과세 방지협약을 체결한 것은 주(State)가 아니라 연방(IRS)이므로 해당 주에는 소득세를 내는 경우가 많다. 따라서 어느 주에 사느냐에 따라 한국 부동산의 미국 양도소득세는 달라진다.