구입시 유의사항·노하우 등 설명최근 주택시장이 활황인 가운데 상업용 부동산 투자에 대한 관심도 뜨겁다.

2008년 서브프라임 사태의 직격탄을 맞은 뒤 상업용 부동산의 가격이 ‘수직하락’했기 때문이다. 하지만 경제가 살아나면서 상업용 부동산 투자 기회만 엿보던 ‘투자자’들이 여러 매물을 저울질하며 투자를 위한 활발한 물밑작업을 펼치고 있다.

MIT 부동산 센터의 조사에 따르면 서브프라임 사태 직후인 2008년 4분기, 한 분기 동안만 상업용 부동산의 가격은 약 10.6% 떨어졌는데 분기별 하락폭으로는 1984년 이후 최대 폭이었다.

그러나 2~3년 새 부동산 시장의 위기를 절호의 투자기회 발판으로 삼겠다는 투자자들이 늘면서 이미 베이지역에서는 예년 수준을 회복하고 있다.

이에 대해 1989년부터 부동산 관련업을 시작해 2003년부터 상업용 부동산 전문가로 10년 이상 뛰고 있는 SF•SV 뉴스타 부동산의 잔 김(CCIM 자격증 소지) 공동대표는 “상업용 부동산은 주거용 부동산보다 현금 흐름이 좋고 매매 차익의 규모도 커 전문 투자가들의 인기를 얻고 있다”고 밝혔다.

김 대표는 알아두면 좋은 상업용 부동산 투자 요령 등을 설명하며 첫 번째로 상업용 부동산 투자는 주거용 부동산 투자와는 전혀 다르다고 밝혔다. 그는 상업용 부동산은 임대수익 등 ‘CAP Rate’(Capitalization Rate: 자본 환원율)과 직결되기 때문에 수익의 규모가 부동산의 가치를 좌우하는 경우가 대부분이라며, 건물의 상태와 위치 등에 의해 가치가 좌우되는 주거용 부동산과는 다른 점이라고 꼽았다. 건물의 크기와 가격으로 부동산 간 가치를 비교하기도 한다는 것이다. 이를테면 평방피트당 건물 가격을 계산해 매물 간 비교수단으로 사용하는데 임대수익 규모와 함께 상업용 부동산의 가치를 좌우하는 중요 요소다. 김 대표는 부동산 시장은 굉장히 냉정한 시장이기 때문에 어떤 부동산 전문가를 만나느냐에 따라 승패가 크게 좌우된다고 강조했다.

두 번째로 투자 가능 금액을 점검하라고 조언했다. 상업용 부동산 투자에 앞서 자신의 재정능력에 맞게 한도를 설정하는 것이 우선 과제라는 설명이다. 최근 융자시장 상황에 따라 투자용 상업용 부동산을 구입하려면 건물가격의 30~50%에 해당하는 금액의 다운페이먼트를 준비해야 안심하고 융자를 받을 수 있다는 것이다. 김 대표는 “주거용은 20%만 다운해도 주택구입이 가능하지만 상업용은 최소 35%는 돼야 은행 융자가 능하다”며 “특히, 아파트 구입 시 5유닛부터는 상업용으로 분리되지만 4유닛은 주거용에 속하기 때문에 투자자들은 이점을 염두에 두길 바란다”고 말했다.

구입하려는 건물의 수익성에 의해서도 융자 승인 여부가 좌우된다. 이를테면 건물의 공실률이 높다거나 현재 걷히고 있는 임대료가 주변 시세에 미치지 못할 정도로 낮다면 건물 가치에 대한 감정이 제대로 이뤄지기 힘들어 융자 받는데도 애를 겪게 된다. 이 모든 것을 조사해 정확한 정보를 얻으려면 능력 있는 상업용 전문 브로커가 필요하다는 결론이 나오게 된다. 김 대표는 △현재 입실률이 얼마인지 △실제로 걷히고 있는 임대료 수익이 얼마인지 △테넌트들의 리스 기간이 얼마나 남아 있는지 △재산세, 건물 보험료, 공실에 따르는 임대료 차감액, 공동구역 관리비 등 전체적인 건물 관리비에 드는 비용이 얼마인지 등을 건물 구입 전 철저히 조사해 건물 가치를 평가하고 적절한 가격에 오퍼를 제출해야 한다며 브로커의 중요성을 설명했다.

세 번째로 투자 대상 부동산의 약점을 파악하라고 전했다.

상업용 부동산 투자 ‘전문가’들은 한눈에 좋은 ‘딜’을 파악하는 능력이 있다. 이들은 우선 건물구입에 앞서 ‘출구 전략’을 철저히 파악한다. 한 마디로 건물구입 과정에서 차질이 빚어지면 손해를 최소화하면서 계약을 취소할 수 있는 딜이 최상의 딜이라는 것이다.

그는 출구 전략을 마련하려면 우선 건물의 단점을 최대한 파악해야 한다고 충고했다. 우선 △수리가 필요한 부분이 어느 곳인지 △수리에는 얼마의 비용이 들어갈지 △이 건물을 보유함으로써 발생하는 위험요소는 무엇인지 등을 파악해 건물구입 협상 때 적극 활용해 최상의 ‘딜’을 만들어내는 것이라고 소개했다.

또한 구입 후 투자자를 위해 건물, 상가 등의 매니지먼트 역할도 할 수 있어야 진정한 상업용 부동산 전문가라고 덧붙였다.

한편 SF·SV 뉴스타 부동산의 공동 대표를 맡고 있는 김승영 공동대표도 지난 22년간 실리콘밸리의 주택과 비즈니스 매매를 600건 이상 담당해온 프로 중의 프로로, Re/max 부동산 10만명의 에이전트 중 ‘탑 90’위를 차지한 바 있는 실력파다. 또 최고의 판매 실적을 기록해 ‘Hall of Fame’에 오르기도 했다.

이같이 활발히 활동하고 있는 잔 김, 김승영 대표가 SF•SV 뉴스타에서 뭉쳤다.

이들은 “확실한 전문성을 갖춘 부동산인 만큼, 다양하고 신속한 정보를 바탕으로 고객의 편에서 함께 하겠다”며 “지금까지와 마찬가지로 앞으로도 항상 고객의 이익을 우선하는 SF•SV 뉴스타가 되겠다”고 강조했다.

활동 영역도 확장 중이이라는 SF•SV 뉴스타는 함께 일할 에이전트를 모집하고 있다고 밝혔다.

▲문의: 잔 김 (415)672-0987, 김승영 (408)891-8949

<김판겸 기자>