<송동호 변호사>


미국에서 계약서를 작성할 때 중요한 조항 중에 하나는 준거법을 어디로 하는 지다. 준거법이란 계약서상에 문제가 발생하였을 때 어느 주의 법을 따를지 결정한다.

부동산의 임대법 (Landlord-tenant law)도 마찬가지다. 독자들이 많이 거주하는 뉴저지와 뉴욕 일대의 법을 살펴보면 뉴저지와 커네티컷은 미국 내에서도 세입자에게 유리한 법을 채택하고 있는 주로 유명하다. 반면 뉴욕은 집 주인에게 유리한 법을 채택하고 있다. 이러한 기본적인 태도 차이는 보증금(security deposit)이라는 동일한 주제에 대해 다른 접근을 보여준다.

뉴저지의 경우, 세입자가 집을 비우고 나면 30일 이내 보증금을 돌려줘야 한다. 만약, 보증금이 집수리 등에 사용되었다면 세입자가 나가고 30일 이내에 그 내용을 상세하게 편지로 보내야 한다. 만약 보증금을 30일 이상 가지고 있거나 사용된 내역을 제대로 통보하지 않는 경우 세입자는 그에 대한 피해보상으로 보증금의 2배에 달하는 금액과 소송을 위해 변호사를 고용한 경우 변호사 비용까지 청구할 수 있다. 하지만, 무조건 2배의 보상을 보장하는 것은 아니다.

커네티컷에서도 세입자가 집을 비우고 나면 30일 이내에 보증금 사용 여부를 알려주고 남은 보증금을 돌려줘야 한다. 뉴저지와 다른 점은, 세입자가 집을 나간 후에 자신의 새로운 주소를 알려주었는데도 집 주인이 이를 제대로 기록하지 않아 엉뚱한 곳으로 보증금을 보냈다면 그 경우조차 세입자는 피해 보상 요구를 할 수 있다. 그리고 거의 자동적으로 보증금의 2배에 달하는 비용을 보상받는 경우가 많다.

뉴욕에는 보증금을 세입자가 나간 후 언제까지 돌려줘야 한다는 규정이 없다. 단, 소송에 들어가면 법원은 관행적으로 30일을 기준으로 잡고 집주인에게 30일이 지나도록 돌려주지 못한 정당한 이유를 설명하라고 요구한다.

세입자가 임대주택에서 거주하는 동안 보증금을 어떻게 보관해야 하는지 세부 규정에 대해서도 세 주는 다른 입장 차이를 보여준다. 뉴저지의 경우 보증금을 받으면 해당 보증금은 은행에서 이자를 주는 신탁계좌(trust account)에 보관하여 발생하는 이자에 대해 일 년에 한 번 세입자에게 돌려주어야 한다.

뉴저지의 집 주인은 보증금의 1% 혹은 1년 누적 이자의 12.5%에 대한 행정수속비(administration fee)를 청구할 수 있으며, 은행에서 수수료를 청구하는 경우 그 비용을 이자에서 차감할 수 있다. 이러한 규정은 가구 수가 3가구 미만으로 집주인이 함께 사는 경우는 제외된다.

커네티컷은 이 부분에 대해 더욱 세입자 편을 든다. 코네티컷은 보증금은 임대 주택이 몇 가구이든 집주인이 같이 살든 말든 무조건 은행이 이자를 주는 신탁계좌(trust account)에 보관해야 하며 뉴저지와 달리 집주인이 행정수속비도 청구할 수 없다.

뉴욕에서도 물론 비슷한 규정이 있다. 뉴욕 집주인 또한 보증금을 이자를 주는 신탁계좌(trust account)에 보관하여 발생하는 이자에 대해 일 년에 한 번 세입자에게 돌려주어야 하며 그러한 계좌를 운영하고 이자를 챙겨주는 것에 대한 행정수속비(administration fee)를 보증금의 1%까지 청구할 수 있다. 하지만, 역시 집주인 편인 뉴욕주답게 해당 조항은 임대하고 있는 집이 6가구 이상 사는 경우에만 적용된다.

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