주택융자·재융자
요즘 손님들로 부터 가장 많이 듣는 질문중의 하나가 “앞으로 연방정부가 기준금리를 인상하면 모기지 금리는 오르고, 집값은 내려가지않느냐?”이다.
이런 질문을 특히 첫 주택구입자들이 많이 하는 것 같다. 그런데 과연 금리가 상승하면 집값은 하락할까? 한번 살펴보자.
우선 금리상승은 주택구입자들 특히 첫 주택구입자들의 구매욕구를 낮추어 이들의 구매결정을 더디게 할 수 있다. 또한 금리상승에 따른 모기지 페이먼트의 증가는 렌트를 할지, 주택구입을 할지를 따지는 많은 구입예정자들로 하여금 구입을 망설이게 하기도 한다.
또한 렌트용 주택구입자들로 하여금 추가적인 주택구입을 망설이게 하는 것도 당연하다. 월 페이먼트 증가에 따른 투자효과의 하락뿐만 아니라, 금리가 오르면 다른 금융상품의 수익률이 높아져 부동산투자의 매력이 상대적으로 떨어질 수 있기 때문이다.
금리상승이 이렇게 첫 주택구입자들이나 투자용 주택구입자들의 구매능력과 구입매력을 떨어뜨리면 주택에 대한수요가 줄어들어 궁극적으로 전체 주택가격이 하락할 것이라고 생각할 수 있다.
그러나 이는 맞지 않는 생각이다. 과거 수십년 동안의 자료를 살펴보면 금리변동(상승)과 주택가격 변동(하락)의 직접적인 상관관계를 찾아보기 힘들다. 금리상승이 주택가격에 부정적인 영향을 간접적으로 혹은 일시적으로 줄 수는 있으나 집값하락의 직접적인 원인이 되지는 않았다.
주택가격 변화에 직접적인 영향을 주는 요인을 굳이 찾는다면 금리변동 보다는 경기 변동을 들 수 있다.
경기호황은 소득을 증가시키고 소득증가에 따른 구매력 상승은 주택구입의 욕구를 상승시키기 마련이다. 반대로 경기불황은 전체가구의 소득을 하락시켜 주택가격 하락의 원인이 된다.
여기서 한 가지 주목할 점은 금리변동이 주택구매자의 구매 행태에 변화를 준다는 것이다.
다시 말해 금리상승 시기에 예상 주택 구매자들이 주택구입을 완전히 포기한다기 보다는 상승된 금리에 적응하면서 주택구입을 지속한다는 점이다.
예를 들면 금리상승에 따른 금융비용의 영향을 누그러뜨리기 위해 조금 싼집을 구입한다거나, 다운페이먼트를 더 한다거나, 변동금리로 모기지를 얻는다거나 하는 식으로적응을 한다는 것이다.
한인들에게는 적용이 안될 수도 있으나 전국 주택시장에서 나타나는 현상이다.
이는 매우 흥미로운 사실로 이러한 주택구매자의 행태변화와 적응이 금리상승시기에도 전체 주택가격이 하락하지 않는 원인중의 하나로 볼 수 있다.
모든 상품의 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해서 결정된다. 사려는 사람이 많으면 가격은 오르고, 반대로 팔려는 사람이 많으면 가격은 내린다. 그런데 주택시장은 이러한 수요공급의 원칙과 더불어 주택시장만이 가지고 있는 몇 가지 특징이 가격결정에 영향을 준다.
우선 지역성이다. 한정된 지역내에서 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 여기에 교통, 교육, 문화, 인종, 범죄율 등의 요소가 복합적으로 주택가격 변화에 영향을 준다. 또한 새로운 주택건설에 들어가는 비용이 주택가격에 영향을 준다.
원자재 가격이 상승하거나 인건비가 상승해 새 주택 건설비용이 올라가면 전체주택가격이 올라가기 마련이다. 이러한 부동산 시장의 특수성이 금리변동과 주택가격과의 직접적인 상관관계를 약화시키는 요소라고도 볼 수있다. 서브프라임 사태 이후 집값은 거의 8~9년째 지속적으로 상승하여 전국 거의 모든 지역에서 빠졌던 가격을 회복했을 뿐만 아니라, 일부지역에서는 과열의 모습도 보이기도한다.
이러한 상황에서 안 사자니 기회를 놓치는 것 같고, 따라 사자니 상투를 잡는 느낌이 들 수도 있다. 그러나 자기가 거주하는 집을 사는 일은 주식을 사는 일과는 다르다. 타이밍을 너무 따지다 보면 영원히 못 살 수도 있다. 실업률이 10년래 최저수준을 유지하며 가구수입증가, 주택 구매력 상승, 주택가격을 받치고 있다.
문의 (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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