모기지 이자율은 트럼프 취임이후 지난 수개월 동안 많이 올랐다.
연방준비제도이사회(FRB)는 지난 3월 중순에 열린 FOMC 회의에서 기준금리를 0.25% 포인트 인상, 1%로 만들었고 앞으로도 매년 3 ?4 회씩 올릴지도 모른다는 발표를 하였다.
이에 따라 많은 월스트릿 전문가들은 향후 모기지 금리도 꾸준한 상승세를 보일 것으로 예상하고 있다. 집을 구입하는 사람들에게 집을 싸게 사는 것도 중요하지만 낮은 이자율로 융자를 받는 것도 중요하다. 월 페이먼트에 직접적으로 영향을 주기 때문이다.
시중의 모기지 금리가 상승하면 이는 모든 융자 신청자들에게 동일하게 적용되기 때문에 나만이 특별히 싼 이자율로 융자를 받기란 쉬운 일이 아니다. 하지만 일반적으로 신용카드의 밸런스를 낮춰 신용점수를 높게 유지하거나, 다운페이먼트를 더 하거나, 융자상품을 고정에서 변동 모기지로 바꾸는 등의 방법으로 상대적으로 낮은 이자율의 융자를 받을 수 있다.
그런데 이러한 것들은 댓가를 지불해야만 가능한 방법으로 사정이 허락하지 않으면 못할 수도 있다. 그러나 필자는 오늘 특별한 댓가를 지불하지 않고서도 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 몇 가지 방법을 소개하고자 한다.
우선 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 낮다는 사실을 주목해야 한다. 여기서 점보융자란 융자금액이 OC 와 LA 기준으로 42만4,000달러 이상에 해당하는 융자로 렌더가 노트를 패니매, 프레디멕등 정부 에이전시에 팔지 않고 직접 월스트릿의 투자자들에게 팔거나 자신의 북에 보유하는 융자를 말한다.
반면에 컨포밍융자는 융자금액 기준으로 63만6,000달러까지에 해당하는 융자로 패니매나 프레디맥의 심사기준에 부합하기 때문에 노트가 이들 두 기관으로 팔리는 융자를 말한다.
여기서 융자금액 기준 42만4,000달러에서 63만6,000달러 사이에 해당하는 융자는 점보융자로도 가능하고 컨포밍 융자로도 융자가 가능하다는 말이 된다.
이를 특별히 컨포밍 하이밸런스라고 부른다. 점보융자가 컨포밍 융자보다 이자가 낮은 이유는 서브프라임 이후 재정상태가 나빠진 패니매, 프레디맥이 융자비용(이자율)을 올린 반면 수년간의 저금리로 투자처가 마땅치 않았던 월스트릿의 기관투자가들이 모기지 채권중 우량에 속하는 점보융자 노트에 투자를 늘렸기 때문이다.
그런데 위에서도 말했듯이 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 낮으므로 융자금액이 이 사이에 해당하는 사람들은 점보융자로 융자를 받을 수 있을때 당연히 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 점보융자와 컨포밍 하이밸런스의 현재 이자율 차이는 약 0.25%에서 0.375% 정도이다.
월 페이먼트 상으로는 차이가 많이 나지 않는다고 생각할 수 있으나 이 정도의 이자 차이를 융자업계에서는 현재가로 환산하여 융자금액의 약 1%나 1.5%, 즉 50만달러 기준으로 약 5,000달러에서 7,500달러의 차이가 나는 것으로 본다.
그런데 여기서 융자 신청자들이 알아야 할 사항은 많은 렌더들이 이 사이의 융자금액을 점보융자로 허락하지 않는다는 점이다. 즉, 대부분의 렌더나 융자회사들이42만4,000~63만6,000달러 사이의 융자를 이자율이 낮은 점보융자로 허락하지 않고, 컨포밍 하이밸런스로만 해준다는 것이다.
따라서 손님의 입장에서는 반드시 점보융자로 융자가 가능한지 물어보고, 그렇지 않을 경우에는 다른 렌더에도 문의를 해보는 것이 좋은 방법이다. 다음으로 이자율을 낮게 받을 수 있는 방법으로는 점보융자, 즉 융자금액 42만4,000달러 이상에 해당하는 융자는 반드시 대형 은행을 통해서 융자를 받으라는 것이다. 왜냐하면 점보융자, 특히 융자금액이 63만6,000달러 이상일 경우에는 대형은행과 소형융자회사(브로커) 간의 이자율차이는 0.5% 이상으로 엄청나기 때문이다. 대형은행들은 점보융자를 통해서 우량고객을 확보하고자 노력할 뿐아니라 점보융자의 마진이 좋기 때문에 공격적인 마케팅을 펼친다. 문의 (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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