서브프라임 사태 이후 지난 10년간 주택융자의 심사기준은 좀처럼 완화되지 않고 까다로워졌다. 이러한 주택융자 환경의 변화에 잘 적응하려는 듯 한인 주택구입 예정자들도 융자를 잘 받기 위해 많은 노력을 하는 것을 볼 수 있다.
수입이 부족하다고 생각하는 자영업자는 세금보고를 하기 전에 융자담당자를 찾아 상담을 받고 해결방안을 모색하기도 하고, 신용상태도 미리 점검해 잘못된 것은 수정하고 점수가 낮을 경우에는 이를 올리기 위한 시간을 확보하려하는 것을 보고 한인들의 주택융자에 대한 태도와 이해가 많이 성숙해졌다는 것을 느낄 수가 있다.
그런데 아직까지도 많은 사람들이 잘 알지 못하는 부분이 다운페이먼트 출처에 대한 내용인 것 같다. 풀닥 융자 시대인 요즘 주택융자와 관련, 까다롭지 않은 것이 없지만 주택융자 담당자로서 느끼기에 가장 힘들고 어려운 것이 다운페인먼트의 출처와 시즈닝(Seasoning)에 관한 내용이다.
집을 사기 위해 융자를 신청하면 렌더들은 다운페이먼트는 반드시 바이어 자신의 돈이기를 요구한다. 왜냐하면 그 돈 마저도 어디서 빌려온 돈이라면 융자를 해주는 렌더의 위험이 더 커지기 때문이다.
바이어 자신의 은행 계좌에 3개월(2개월치 스테이트먼트 해당기간) 이상 예치되어 있을 경우에 렌더는 바이어의 돈으로 인정해 준다. 반면에 최근 3개월 안에 입금된 돈에 대해서는 그 출처와 관련 서류 즉 디파짓한 체크의 사본과 돈이 나온 계좌의 거래내역서등을 요구하면서 손님 자신의 돈인지 아니면 어디서 빌려온 돈인지를 파악하기 위해 끝까지 따지고 든다.
이러한 출처에 대한 근거로 렌더가 요구하는 형식에 맞는 서류를 제출하는 일은 여가 성가시고 힘든 일이 아니다. 따라서 집을 사기 2~3개월 전부터는 출처가 불분명한 돈의 은행계좌에 입금을 자제하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
그리고 자신의 계좌 간에도 가능하면 자금이동을 삼가는 것이 서류준비를 쉽게하는 길이다. 그런데 주택구입을 앞둔 손님가운데 2~3개월 전에 미리 자신의 계좌에 입금하거나 옮겨놓지 못한 사람들이 이용할 수 있는 한가지 방법이 증여(Gift) 이다.
가족이나 친척으로부터 받은 증여를 많은 렌더들은 정당한 다운페이먼트의 출처로 인정해 주기 때문이다. 주거주용 융자일 경우에는 다운페이먼트 뿐만 아니라 에스크로 클로징 비용 전체에 대해 증여를 인정해주기 때문에 자신의 자금은 하나도 없이 100% 증여를 통해서도 주택을 구입할 수가 있다.
또한 증여금을 제공하는 자, 즉 Donor의 자금출처에 대해서는 따로 서류를 요구하지 않기 때문에 자금 시즈닝이 부족한 사람들이 증여를 유용하게 쓸 수 있다.
가장 기본적인 융자인 컨포밍 융자의 최소 다운페이먼트인 5% 조차도 증여로 가능하며, FHA 융자의 최소 다운페이먼트인 3.5% 다운, 패니매 HomePath 융자의 최소 다운 3%에 대해서도 증여를 정당한 출처로 인정해준다.
그러나 증여금을 다운페이먼트의 출처로 사용할 경우에 주의할 내용이 많다.
우선 주택거래와 관련된 자, 즉 셀러, 부동산 에이전트, 융자담당자, 에스크로 오피서 등은 증여자(donor)가 될 수 없다.
그리고 증여를 모든 융자에 다 획일적으로 사용할 수는 없다는 점을 유의해야 한다.
특히 다운페이먼트 전체나 대부분이 증여금으로 채워질 경우에는 가이드라인이나 융자상품에 상관없이 심사담당자의 직권으로 도너의 자금출처도 추가로 요구할 수 있으므로 주의해야 한다. 또한 FHA 융자의 경우는 증여자의 자금 출처를 반드시 확인하므로 유의해야 한다. 그리고 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않는다. 융자금액이 42만4,000달러를 넘어서는 점보융자의 경우에는 특히 유의해야 한다.
문의 (213)393-6334
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스티브 양/웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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