집을 살 때 거치는 과정 중 하나가 집 감정을 하는 것이다. 예전에는 바이어가 직접 감정사를 선정해서 집의 가치를 판단하는 감정의 과정을 거쳤는데 이제는 바이어도 아니고 융자를 주는 은행도 아니고 제 3의 기관을 통해서 감정을 의뢰하게 된다. 그리고 이런 과정을 통해서 아주 객관적인 감정 가격이 나오게 되고 이 감정 가격을 바탕으로 은행은 바이어에게 융자를 주게 되는 것이다.

이렇게 감정이 나오는 조건을 충족시켜야지만 은행이 융자를 주게 되고 바이어는 그 부동산을 구매할 수 있는 조건이 충족되는 것이다. 그런데 만약 감정 가격이 계약 금액에 미치지 못하는 경우에는 어떻게 되는 것일까?

우선 부동산 매매 계약서에 따르면 감정 가격은 계약 금액보다 높거나 최소한 같은 금액이 되어야 한다. 다시 말해서 구매하고자 하는 부동산의 감정 가격이 최소한 계약 금액은 되어야지만 은행은 그 부동산을 담보로 융자를 해주는 것이다. 그런데 단 1불이라도 계약금액보다 감정가가 낮은 경우에는 우선 바이어는 이 계약을 더 이상 진행할 의무가 없어지게 된다.

그리고 바이어는 다시 가격을 재조정하거나 아니면 계약 자체를 파기할 수 있는 권리가 생기는 것이다.
그렇다면 실제로 감정가가 낮게 나온다면 무조건 바이어는 가격을 낮추기를 요구하던지 아니면 계약을 파기할까? 정답은 꼭 그렇지는 않다.

부동산을 구매하고자 하는데 그 어느 누구도 시장 가격보다 높은 가격을 주고 구입하고자 하는 바이어는 없을 것이다. 그런데 만약 그 부동산이 너무나 맘에 든다면? 혹은 지금 당장 그 가치가 계약 금액보다 낮다 하더라도 앞으로 해당 부동산의 가치가 훨씬 많이 상승할 수 있는 기대치가 있다면 다른 얘기이다.

예를 들자면 타운 하우스를 구입하고자 하는데 계약 금액은 45만 달러인데 감정회사를 통한 감정가격은 44만 달러밖에 되지 않았다. 그런데 문제는 그 집이 너무 맘에 든다는 것이다. 새로 꾸민 부엌이 너무 이쁘고 내 맘에 쏙 든다면 어쩌면 45만 달러을 주고서라도 그 집을 구입할 의향이 생길 수 있다는 것이다.

그리고 집을 팔고자 할 때는 이런 바이어들의 심리를 이용하는 것도 아주 좋은 방법이다. 특히 헌집을 사서 새로 수리하고 다시 마켓에 내 놓는 투자의 형태로 부동산 매매를 하는 경우에는 더더욱 이런 소비자의 심리를 이용할 줄 알아야 한다. 그러기 위해서는 물론 현재 부동산 시장을 제대로 파악하고 소지자들의 눈높이를 정확히 이해해야 할 것이다.
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<라니 리 일등부동산 세무사·Principal Broker>