■ 부동산협회 법률 업데이트 세미나

남가주한인부동산협회(회장 조엘 김)가 ‘2021년 법률 업데이트’ 교육 세미나를 10일 개최해 관심을 끌었다.

이날 세미나에는 부동산 시장과 관련된 법적 변화에 대해 가주부동산중개인협회(CAR)의 고브 허친슨 부사무총장이, 주민발의안 19와 관련해 박유진 유산 및 상속 전문변호사가 각각 강사로 나섰다.

■ 코로나19와 퇴거 유예

CAR 고브 허친슨 부사무총장은 올해 주택 시장에서 중요한 이슈로 코로나19로 인한 부동산 에이전트의 방역 프로토콜 준수와 세입자 퇴거 문제를 꼽았다.

허친슨 부사무총장에 따르면 주택 시장에 매물로 나온 주택을 외부인에게 보여 주어야 하는 부동산 에이전트들은 코로나19 감염 위험에 노출되어 있으며 실제 감염된 사례들이 늘고 있다는 것이다.

확진자가 발생했을 경우 중요한 것은 정해진 코로나19 방역 지침을 준수하는 일임을 허친슨 부사무총장은 강조했다.

올해 법적 변화에서 관심을 둘 것으로 ‘자연재해 공개 의무 규정’(Natural Hazard Disclosure Act)의 추가 변화에 따라 주택 매매시 자연재해 공개서(NHDF)를 작성해야 한다. 화재나 지진 등 자연재해가 발생하는 지역 중 고위험(high risk)과 초고위험(very high risk) 지역에 위치한 주택을 매입하는 구매자는 판매자에게 NHDF를 작성하게 한 후 받아 보관해야 한다. 이 규정은 올해 1월부터 시행하고 있다.

또 하나 눈여겨 보아야 할 법으로 SB91 법안이다. 허치슨 부사무총장은 “이 법에 따라 렌트비의 최소 25%를 지불하는 세입자는 코로나19로 재정적 어려움을 겪고 있다는 서류를 건물주에게 제공하면 오는 6월 말까지 퇴거가 유보된다”고 강조했다.

대신 건물주가 미지급 임대료의 20%를 탕감하고 퇴거를 추진하지 않는다는 조건을 받아들이면 지난해 4월부터 올해 3월까지 밀린 임대료를 정부가 지급한다. 임대료 청구 신청은 오는 3월 15일부터 시작될 예정이다.

■주민발의안 19과 상속

주민발의안 19은 예전 법안인 주민발의안 58에 조건을 더 강화했다. 예전 법안은 양도받은 이가 양도받은 집을 렌트를 하든 아니면 본인인 거주하던, 양도받은 이가 원하는 용도로 다 사용하더라도 재산세 재조정이 일어나지 않게했는 데, 주민발의안 19는 양도받은 이도 양도받은 집을 꼭 본인의 거주지로 써야 재산세 책정가가 올라가지 않는다.

즉 부모가 거주하는 집을 물려받는 자녀가 그 해당 집에 거주하지 않는다면 양도받은 시기(상속시기/증여시기/매매시기)의 감정가로 재산세 책정을 상향조정하게 되는 것이다. 즉 자녀가 양도 당시에 그 집에서 살고 있거나 혹은 양도를 받은 후 1년안에 양도받은 집으로 주거지를 옮기지 않는다면 결국 자녀는 물려받은 부모의 집에 대해 많은 재산세를 내야한다.

주민발의안 19는 오는 16일부터 효력이 발생한다. 주민발의안 19가 실시되기 전 자녀에게 살고 있는 집을 미리 증여주는 것은 어떤지에 대해 많은 고객들이 문의를 하고 있다. 물론 증여를 2월 16일 이전에 함으로써 자녀가 재산을 양도받더라도 재산세가 올라가지 않게 계획을 할 수 있으나 여기에는 또 다른 세금의 복병이 붙어있다. 부모가 살아생전 증여한 재산은 부모의 구매가가 자녀의 양도소득세 기준이 된다. 양도소득세는 양도를 할때 발생하는 “소득”에 대한 세금이다.

무상으로 양도하는 증여/상속은 소득이 발생하는 양도는 아니다. 그러나 판매를 했을때는 소득이 발생한다. 따라서 양도소득세는 판매에 대한 세금이라고 이해하면 쉽다. 증여로 받은 재산은 부모의 구매가가 자녀의 양도소득세 기준이 되므로 재산의 가격이 많이 올라갔다면 자녀가 판매시, 그만큼 자녀가 내야할 세금이 커진다라는 이야기다. 즉 재산세 재조정을 피하기 위해 증여를 하면 자녀가 판매시 결국 양도소득세를 많이 내야하니, 각별한 계획이 필요하다.

<남상욱 기자>