지난 4분기 LA 카운티 오피스와 산업용 부동산 시장이 신종 코로나바이러스(코로나19) 사태의 영향권에 본격적으로 진입하면서 대부분 지역 마켓에서 공실률이 상승하고 렌트 상승률은 둔화한 것으로 나타났다. 다만 창고를 포함한 산업용 부동산은 오피스 마켓에 비해 선전하고 있다.

18일 상업용 부동산 전문 조사사인 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2020년 4분기(12월31일) 현재 오피스 부동산 마켓의 공실률은 16.3%로 전년 동기의 13.0%에 비해 3.3%포인트나 급등했다. 전 분기인 지난 3분기의 15.0%에 비해서도 1.3%포인트 올랐다. 지난 4분기 현재 LA 카운티 오피스 부동산 마켓의 총 오피스 공간 규모는 1억8,917만2,520스퀘어피트에 달하지만 이중 3,074만5,712스퀘어피트가 비어 있어 평균 공실률이 16.3%로 집계됐다. <도표 참조>

반면 오피스 부동산의 지난 4분기 스퀘어피트 당 월 평균 렌트(클래스 A 건물 기준)는 4.05달러로 전년 동기의 3.99달러에 비해 소폭이나마 상승했다. LA 카운티 평균 오피스 렌트는 지난 1분기에 처음으로 4달러대를 기록한 이후 코로나19 사태 속에서도 4분기 연속 4달러대를 기록했다. 렌트의 경우 리스 계약 등으로 갑작스럽게 하락하지 않기 때문이다.

LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 전반적으로 대다수 주요 오피스 부동산 마켓에서 공실률이 상승한 것으로 나타났다.

지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 경우 공실률이 2019년 4분기의 22.1%에서 2020년 4분기에는 27.5%로 5.4%포인트 큰 폭으로 상승했다. 공실률 급등에도 윌셔 센터 지역의 렌트는 2019년 4분기 2.68달러에서 2020년 4분기에는 2.79달러로 4.1%(11센트) 상승했다. 윌셔 센터의 경우 최대 오피스 건물 소유주인 제이미슨 서비스가 소유하고 있는 다수의 오피스 건물들을 주거용 건물로 대거 전환하는 상황이어서 공급이 줄며 렌트가 상승 압박을 받고 있는 것으로 분석됐다.

지역별로는 샌타모니카 평균 렌트가 스퀘어피트 당 6.69달러로 가장 높았으며 이어 플라야비스타(6.41달러), 센추리시티(6.02달러), 베벌리힐스(6.00달러), 웨스트 LA(5.79달러), 머리나델레이(5.32달러), 할리웃(5.18달러), 웨스트 할리웃(5.04달러), 웨스트우드(4.97달러), 브렌트우드(4.51달러), 컬버시티(4.50달러), 엘세군도(4.43달러), 미라클마일(4.36달러) 순으로 높았다.

반면 윌셔 센터는 주요 지역 중 2.79달러로 상대적으로 낮은 수준이다. 샌가브리엘 밸리(2.49달러), LAX/센추리 블러버드(2.60달러), 웨스트 밸리(2.64달러), 샌타클라리타 밸리(2.82달러), 샌퍼난도 밸리(2.95달러), LA 다운타운(3.85달러) 지역 등도 낮았다.

이번 조사에서 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산은 오피스 부동산에 비해 상대적으로 상황이 훨씬 낳은 것으로 나타났다. 코로나19 사태 속에서 비대면 온라인 샤핑이 호황을 누리면서 창고 등의 수요는 오히려 증가했기 때문이다.

지난 4분기 현재 산업용 부동산 마켓의 공실률은 3.1%로 전년 동기인 2019년 4분기의 2.0%에 비해 1.1%포인트 상승했다. 반면 전 분기의 3.6%에 비해서는 0.5%포인트 감소했다. 산업용 부동산의 공실률 3.1%는 오피스 마켓 공실률 16.3%와 비교하면 무려 13.2%포인트나 낮다.

수요가 꾸준하면서 스퀘어피트 당 월 평균 렌트는 0.97달러로 전년 동기의 0.91달러에 비해 6센트가 상승했다.

산업용 부동산 지역 중 자바시장을 포함, 의류와 봉제, 제조업체들이 집중돼 있는 LA 다운타운을 포함하는 센트럴 LA 지역의 경우 공실률은 2019년 4분기의 2.3%에서 2020년 4분기에는 4.3%로 2.0%포인트 급등했음에도 렌트는 동 기간 0.87달러에서 1.02달러로 껑충 뛰었다. 업계는 센트럴 LA 지역을 여전히 수요에 비해 공급이 타이트한 마켓으로 분류하고 있다.

부동산 전문가들은 코로나19 여파로 인해 LA 카운티 오피스·산업용 마켓이 2021년 1분기에도 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하는 현상이 이어질 것으로 예상하고 있다. 다만 일부 전문가들은 오피스·산업용 마켓이 지난 4분기를 최저점으로 올해 1분기부터는 소폭이나마 회복할 것이란 전망도 내놓고 있다.

<조환동 기자>