연방준비제도(연준)의 기준금리 인상 여파로 가파르게 상승하고 있는 주택담보대출(모기지) 금리가 주택 시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. 모기지 금리 인상으로 대출금 상환 부담 등 주택 구입 비용이 크게 늘자 잠재적 주택 구매 수요자의 시장 이탈과 함께 주택 판매 감소 현상이 나타나고 있어 모기지 금리의 거침없는 상승세가 과열된 주택 시장의 열기를 식혀줄 ‘소방수’ 역할을 지속할 수 있을지에 관심이 모아지고 있다.

모기지 금리 상승세가 무섭다. 국책 모기지 기관인 프레디맥에 따르면 24일 현재 30년 고정 모기지 평균 금리가 4.42%로 상승하면서 2019년 1월 이후 3년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 전주 4.16%에 비해 0.26%포인트 올랐고 1년 전보다는 무려 1.25%포인트 상승했다.

모기지 금리 상승세에 주택 시장은 민감하게 반응했다. 이미 극심한 매물 부족으로 고공행진을 벌이고 있는 주택 가격에 모기지 금리 상승으로 대출에 따른 비용 부담까지 동반 상승하면서 주택 구매 수요자들의 구매력이 급격하게 줄어들었다.

30년에 걸쳐 원금과 이자를 갚는 방식인 30년 고정 모기지의 경우 가격이 30만 달러의 주택에 대해 가격의 80%를 대출 받았다고 하면 매월 1,205달러를 상환해야 한다. 지난해 말과 비교하면 월 179달러가 늘어났으며 모기지 금리가 사상 최저 수준인 2.65%를 기록했던 지난해 초와 비교하면 월 상환금이 238달러나 더 높은 수준이다.

전미부동산중개인협회(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “높은 가격과 모기지 금리 상승으로 지난 2월 현재 모기지 월 상환액은 전년에 비해 28%나 상승했다”며 “이는 매월 200달러에서 300달러까지 모기지 상환금의 추가 부담을 뜻해 고물가로 팍팍한 대출자들의 삶이 더욱 어려워졌다”고 말했다.

하루가 다르게 모기지 금리가 오르고 있다 보니 주택 구입이 지체되면 지체될수록 주택 구입자들은 이전에 예상했던 것보다 훨씬 더 높은 비용 부담을 안을 수밖에 없다.

사정이 이렇다 보니 높은 주택 가격에 모기지 금리 상승에 따른 비용 부담이 늘어나면서 구매력이 약화된 주택 구매 수요자들이 점차 주택 시장에서 이탈하고 있다.

NAR이 25일에 내놓은 자료에 따르면 지난 2월에 매매계약에 들어간 펜딩(pending) 상태의 주택판매지수는 전월보다 4.1% 떨어진 104.9를 기록했다. 전월 대비 1.0% 상승을 예상했던 시장 전망치와는 큰 차이를 보였다.

2월 펜딩 주택판매지수는 4달 연속 하락하면서 2020년 5월 이후 가장 낮은 수준을 보였다.

모기지 금리 상승세가 더 가팔라지면 시장을 떠나는 주택 구매 수요자들의 수도 늘어날 것으로 예상된다.

하지만 모기지 금리 상승이라는 상황을 놓고 향후 주택 시장의 전망은 엇갈리고 있다.
일부 전문가들은 당장 주택 가격 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 이미 연준이 추가 기준금리 인상을 예고한 상황에서 모기지 금리가 더 오르기 전에 주택을 사려는 수요가 증가할 것이라는 게 그 근거다. 아예 주택 가격 상승세는 내년까지도 계속될 것으로 전문가들도 있다.

모기지 금리 상승으로 주택 시장이 조만간 심각한 냉각기를 맞게 될 것이라는 예측도 있다. 모기지 금리 상승이 주택 구매 수요자들의 ‘구매 심리’를 억제하기 때문이다.

NAR의 윤 수석 이코노미스트는 “올해 남은 기간 동안 모기지 금리는 4.5%에서 5% 수준을 유지할 것으로 예상한다”며 “올해 주택 판매는 전년 대비 7%가량 줄어들 것으로 전망하고 있다”고 말했다.

<남상욱 기자>