지속된 고금리의 여파로 현금인출융자가 거의 사라진 요즘 집의 에퀴티(현재 집값에서 융자잔액을 뺀 금액)에서 현금을 인출할 수 있는 거의 유일한 수단이라고 할 수 있는 Heloc 에 대한 문의는 끊이지 않고 있다.

Heloc(Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로, 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 쓸 수 있는 아주 편리한 상품이다.

한꺼번에 돈을 빌리고 매달 이자와 원금을 일정기간 갚아 나가는 일반 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면된다. 따라서 단기자금이나, 신용카드 페이오프, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다.

이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 Heloc 을 미리 설정해 놓는 사람들도 많다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이 자만 페이하면 된다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있다.

집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있다. 이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 빌려주는 은행은 상당히 깐깐하게 심사를 하고 특히 많은 은행들이 대차대조표의 어려움을 겪고 있는 요즘에는 심사기준이 더 까다로워 졌다.

소득증명이 되지 않는 경우에는 아예 Heloc 신청을 받지 않는 경우도 많은데 이렇게 충분한 소득증명 즉 풀닥자격이 안되는 경우 어떠한 대안들이 있는지 살펴보자. 우선 소득증명을 전혀 요구하지 않는 은행이나 렌더가 있다. 하지만 이 경우에는 집에 에퀴티가 충분해야 하는데 집값의 50%까지 최대 이십오만달러까지Heloc을 설정해 준다.

예를들어 현재 집 시세가 백만달러에 기존의 융자가 이십오만달러인 경우에는 최대 이십오만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해준다.

신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높은 단점이 있다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할수 있다.

다음으로 생각할수 있는 방법은 풀닥 자격이 되는사람과 같이 융자를 신청하는 것이다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것이다.

코사인을 한국의 보증과 같은 개념으로 잘못 이해하고 있는 사람들이 많은데, 미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없다. 이 점에서 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념이다.

또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정을 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있다.

마지막으로 62세 이상이면서 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있다.

리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 이자율, 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>