내 집을 마련의 첫 단계는 다운페이먼트 자금 마련이다. 주택 구매 시 선납금에 해당하는 다운페이먼트는 모기지 대출로 충당되지 않고 바이어가 현금으로 지급해야 하는 금액이다. 일반적으로 부동산 업계에서 주택 매매가의 20%가 일반적인 다운페이먼트 비율로 여겨지고 있다. 하지만 이 금액은 많은 바이어들에게 만만치 않은 부담이다. 예를 들어, 35만 달러짜리 집을 살 경우 20%에 해당하는 7만 달러의 목돈을 준비해야 하는 셈이다. 그러나 실제로 훨씬 적은 금액으로도 주택을 구매할 수 있는 방법이 있고, 일정 자격 요건을 갖춘 경우 다운페이먼트 없이도 내 집을 마련하도록 돕는 프로그램도 많다. 주택 구매 시 반드시 필요한 다운페이먼트에 대해 자세히 알아본다.

▲ 다운페이먼트 꼭 20% 내야 하나?

다운페이먼트는 주택 매매가의 일정 비율을 선납하는 것으로 그 금액은 집값에 따라 달라진다. 집값이 높을수록 준비해야 할 다운페이먼트 금액도 많아지지만 모기지 대출의 유형에 따라 그 부담은 크게 달라질 수 있다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면, 작년 중간 다운페이먼트 비율은 18%로 전통적인 기준으로 여겨졌던 20%보다 낮았다. 특히 생애 첫 주택 구매자들의 평균 다운페이먼트 비율은 9%로 이보다 훨씬 낮았다.

모기지 대출 종류에 따라 최소 다운페이먼트 요건은 크게 달라진다. 일반적인 ‘컨벤셔널 론’(Conventional Loan)은 3%만으로 모기지 대출이 가능하며, 정부 보증을 받는 FHA 대출의 경우 3.5%가 가장 흔한 다운페이먼트 비율이다.<도표 참고> 이처럼 낮은 다운페이먼트 비율을 적용받으려면 크레딧 점수 등 일정 조건을 충족해야 한다. FHA 대출은 크레딧 점수 580 이상이 요구되며, VA(재향군인회) 대출은 군 복무 이력 등의 요건을 갖춰야 한다. 연방농무부(USDA) 대출은 지정된 농촌 지역의 부동산을 구매할 경우에만 해당된다.

올해 3월 기준, 기존 주택의 중간 가격은 40만3,700달러로, 이 가격 기준으로 20%에 해당하는 다운페이먼트를 내야한다면 8만740달러가 필요하다. 무조건 20%에 해당하는 다운페이먼트를 낼 필요는 없지만 자신이 감당할 수 있는 만큼 가능한 한 많은 금액을 초기 납부하는 것이 장기적으로 유리하다. 다운페이먼트가 클수록 모기지 대출액은 줄고 이에 따라 월 상환금과 전체 이자 부담도 크게 낮아지기 때문이다.

▲ 20% 미만 시 PMI 고려해야

‘모기지보험’(PMI)은 주택 매입가의 80% 이상(다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우)을 대출로 충당할 경우, 대부분의 일반 모기지 대출(컨벤셔널 론)을 받을 때 부과되는 추가 보험료다. 다운페이먼트를 20% 미만으로 낼 경우 매달 일정 금액이 PMI 명목으로 월 페이먼트에 포함되는데, 이는 모기지 대출기관이 대출금 회수 위험을 줄이기 위해 부과하는 의무 보험 규정이다. PMI 금액은 다운페이먼트 비율과 이자율 등에 따라 달라지지만, 재정적 부담으로 작용하기 때문에 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때 반드시 고려해야 할 사안이다.

다만 PMI는 대출 상환 기간 내내 부과되는 비용은 아니다. 주택 가치가 오르거나 대출 원금 상환을 통해 주택 순자산(에퀴티)이 20% 이상으로 늘어나면, PMI는 자동 또는 요청을 통해 해지될 수 있다. 대출 조건에 따라 자동 해지가 되지 않는 경우도 있기 때문에 해당 시점이 오면 반드시 대출 기관에 직접 문의해서 확인하는 것이 좋다. FHA 대출의 경우 PMI와 유사한 성격의 모기지 보험 규정이 별도로 적용된다. FHA 모기지 보험은 대출 초기 일시불 납부와 매년 납부하는 방식 등으로 나뉜다.

▲ 다운페이먼트 지원 프로그램

집을 사고 싶지만 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪는다면 정부의 도움을 받을 수 있다. 연방정부, 대부분의 주 정부와 지방자치단체가 주택 구입을 위한 다양한 다운페이먼트 지원 프로그램을 운영하고 있다. 해당 요건을 충족하면 다운페이먼트는 물론 클로징 비용까지 지원받을 수 있는 지원 프로그램도 많다.

다운페이먼트 지원 프로그램은 ‘무상 보조금’(Grant), 저금리 대출, 상환이 유예되거나 탕감 가능한 특별 대출 등의 형태로 제공된다. 구체적인 자격 요건과 지원 규모는 프로그램마다 다르지만 생애 첫 주택 구입자나 중·저소득층을 대상으로 한 프로그램이 대부분이다. 관련 정보는 각 정부 산하 기관 홈페이지를 통해 찾을 수 있다. ▲연방정부: 연방 주택도시개발국(HUD) 웹페이지(https://www.hud.gov/states), ▲주 정부: 각 주의 ‘주택금융국’(Housing Finance Agency) 웹페이지(https://www.ncsha.org/housing-help/), ▲시·카운티 정부: https://downpaymentresource.com/

▲ 많이 낼수록 유리

다운페이먼트 20% 또는 그 미만을 납부할지를 결정할 때 장단점과 차이를 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 다운페이먼트를 20% 이상 낼 경우에는 월 페이먼트 부담이 줄어드는 것이 가장 큰 혜택이다. 다운페이먼트를 많이 낼수록 유리한 이자율 조건을 받을 수도 있다. 또, 다운페이먼트 비율이 높을수록 주택 가격 하락에 견딜 수 있는 방어 능력이 생기고 자산 축적도 빠르게 이뤄지기 때문에 재정 안정성 확보에 도움이 된다. PMI 가입 의무에서 제외돼 비용 부담을 낮출 수 있는 것도 장점이라고 할 수 있다.

반면, 다운페이먼트를 20% 미만으로 적게 내면 당장은 필요한 목돈 부담을 줄일 수 있지만 장기적으로는 더 큰 비용을 초래할 수 있기 때문에 신중하게 고려해야 한다. 다운페이먼트 비율이 낮으면 대출금이 늘어나고 그에 따른 이자 부담도 증가한다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만이면 PMI에 의무적으로 가입해야 하기 때문에 모기지 페이먼트 외에도 추가 비용 부담이 발생한다.

<준 최 객원 기자>