약 5,000만 명에 달하는 주택 보유자들이 막대한 주택 자산을 보유하고 있는 것으로 조사됐다. 시장 조사 기관 ICE 모기지 테크놀로지의 조사에 따르면, 주택 보유자가 보유한 ‘주택 순자산’(Equity)은 평균 약 21만2,000 달러에 이른다. 최근 연방준비제도가 올해 안에 추가 금리 인하를 시사하면서, 주택 자산을 어떻게 활용할지에 대한 관심도 높아지고 있다. 유동적인 이자율과 사용 방식이 장점인‘주택 자산 신용 담보 대출’(HELOC)과 고정 이자율로 안정성을 제공하는‘주택 담보 대출’(Home Equity Loan)의 각 장단점과 적절한 용도를 알아본다.

▲ 이자율 변동 전망에 따라 선택

HELOC은 변동 이자율 방식으로, 향후 이자율이 떨어질 경우 이자 부담이 낮아질 수 있다는 점에서 매력적이다. 이자율 하락 시기에는 HELOC 대출이 유리하게 여겨지지만, 변동 이자율의 구조를 이해하고 신청하는 것이 중요하다.

반면, 주택 담보 대출은 고정 이자율로 대출받기 때문에 이자율 하락에 따른 혜택은 기대할 수 없다. 그러나 주택 리모델링이나 고금리 부채 통합 등의 용도에 목돈이 필요한 대출자에게 예측 가능한 상환 계획을 제공하는 것이 장점이다. 주택 융자 전문가들은 “대출 이자율이 조만간 떨어지겠지만, 주택 가치 하락을 우려한 금융 기관들이 ‘담보 비율’(LTV)을 낮추고 있다”라며 “이자율이 실제로 내려가더라도 대출이 오히려 어려워질 수 있다”라고 지적했다.

▲ HELOC…금리 인하 대비 자금 확보

HELOC은 일정한 한도 내에서 필요할 때만 자금을 인출하고, 사용한 금액에 대해서만 이자를 납부하는 방식이다. 이 같은 유동적인 자금 운용이 가능해 예산 관리에 도움이 되는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. HELOC은 대개 ▲단계적 리모델링(주방 리모델링 후 욕실 리모델링) ▲학자금 납부 또는 의료비 등 분할 지출 ▲향후 금리 인하에 대비한 긴급 자금 확보 등의 용도로 사용할 때 유용하게 여겨진다.

융자 업계에 따르면 이미 일부 주택 보유자들은 이자율 하락과 경기 불확실성에 대비해 미리 HELOC 계좌를 개설해두고, 필요 시 인출하는 재정 전략에 나서고 있다. 하지만, 변동 이자율의 특성상 시장 상황에 따라 이자율이 오를 수 있고, 이로 인해 월 상환액이 예산을 초과할 수 있다는 점에서 각별한 주의와 정확한 이자율 전망이 필요하다. 과도한 대출 유혹에 빠질 경우, 오히려 힘들게 쌓은 주택 자산을 위협하는 부메랑이 될 수도 있다.

▲ 주택 담보 대출…안정적인 재정 계획

반면, 목돈이 반드시 필요하고 장기적인 상환 계획도 뚜렷하다면, 주택 담보 대출이 더 나은 선택일 수 있다. 주택 담보 대출은 일시에 고정 이자율로 대출 자금을 발급하며, 상환액이 예측 가능하다는 점에서 안정적인 재정 계획이 가능한 것이 장점이다.

일반적으로 주택 담보 대출은 부채 통합이나 대규모 리모델링 등 한 번에 큰 자금이 필요한 경우 적합하다. 주택 담보 대출은 대개 ▲고금리 크레딧 카드 또는 개인 대출 상환 ▲대규모 리모델링 자금 마련 ▲자금 마련 계획 시 안정성을 선호하는 경우 등에 적합하게 여겨진다.

▲ ‘하이브리드 전략’

최근 일부 금융기관이 작은 규모의 주택 담보 대출과 ‘바이다운’(Buydown)과 같은 이자율 인하 프로그램을 결합해 이자 비용을 줄여주는 사례도 많다. 융자 전문가들은 주택 담보 대출을 고려한다면 이처럼 유동성과 안정성을 동시에 확보하는 것이 중요하다고 조언한다.

두 가지 상품을 병행해 활용하는 ‘하이브리드 대출 전략’은 소액 자금은 고정 이자율 대출로 확보하고, HELOC을 함께 개설해 유사시에 대비하는 대출 전략이다. 단기 내 고이자율 부채를 상환하기 위해 고정 이자율 대출을 받고, 향후 불확실한 자금 수요에 대비해 HELOC을 개설해 두는 방식으로 당장 필요한 대출에 대한 안정성과 미래의 자금 유동성까지 동시에 확보할 수 있다.

▲ 공짜 돈 아니야…주의해야 할 오해

모든 대출 상품에는 접근 방식에 따른 위험이 도사리고 있기 때문에 주의해야 한다. 특히 주택 자산을 마치 공짜 돈처럼 사용하는 주택 보유자가 많은데, 힘들게 마련한 집을 담보로 대출을 받는다는 사실을 잊어서는 안 된다. 다음은 주택 담보 대출 및 HELOC과 관련 흔히 알려진 오해들이다.

◆ 집값이 오르면 주택 자산도 저절로 회복된다?

항상 그런 것은 아니다. 오른 집값이 시장 변동이나 재융자 및 대출 수수료로 상쇄될 수 있다. 오히려 집값이 정체하거나 하락할 경우, 추가 손실로 이어질 수 있다. 이미 대출로 인출된 주택 자산은 언젠가 반드시 갚아야 할 부채라는 점을 잊어서는 안 된다. 집을 팔 때 미상환 대출 금액이 차감된다.

◆ 연준이 기준금리를 내리면 변동 이자율도 바로 내려간다?

이 과정은 기대만큼 단순하지 않다. 대출 이자율은 단순히 기준금리에만 연동되지 않는다. 금융기관마다 책정하는 ‘마진율’(Spread·가산금리)과 이를 얼마나 빨리 조정하느냐에 따라 실제 적용 이자율은 달라질 수 있다. 일반적으로 소비자에게 유리한 변화는 서서히 반영되는 경우가 대부분이다.

◆ 지금 고정 이자율 받으면, 나중에 이자율 하락 시 손해다?

반드시 그렇지 않다. 최근에는 ‘하이브리드 전략’이 점점 보편화되고 있다. 일부 금액은 고정 이자율로 대출받고, 나머지는 HELOC 등 변동 이자율 대출로 확보하는 방식이다. 이 경우 고정 이자율로 예산 안정성을 확보하고, 추후 금리 인하 시 혜택을 누릴 수도 있다.

<준 최 객원 기자>