최근 한 집에서 10년 이상 장기 거주하는 렌트 테넌트들이 늘어나면서 집 수리와 유지보수 책임에 대한 문의도 많아지고 있다. “오래 살았는데 집주인이 페인트나 카펫을 바꿔줘야 하는가?”, “벌레 문제가 생기면 누구 책임인가?”, “냉장고나 세탁기가 고장 나면 누가 고쳐야 하는가?” 같은 질문이 자주 나온다. 오늘은 캘리포니아 부동산법 기준으로 장기 렌트에서 자주 발생하는 수리 문제들을 살펴보기로 한다.

캘리포니아 법에서는 집주인에게 기본적으로 “거주 가능한 상태(Habitability)”를 유지할 의무가 있다. 즉 사람이 안전하고 위생적으로 생활할 수 있는 상태를 유지해야 한다는 의미다. 난방이 되지 않거나, 물이 새거나, 전기 문제가 있거나, 심각한 곰팡이와 터마이트 문제가 있는 경우에는 일반적으로 집주인의 수리 책임이 발생한다.

특히 페스트 컨트롤(Pest Control)은 자주 분쟁이 생기는 부분이다. 바퀴벌레, 개미, 쥐 등의 문제가 건물 구조나 외부 환경 때문에 발생했다면 일반적으로 집주인이 처리해야 하는 경우가 많다. 특히 오래된 아파트나 멀티 유닛 건물에서는 건물 전체 관리 문제로 연결되기 때문이다. 반면 테넌트의 음식물 방치나 위생 관리 부족으로 인해 벌레 문제가 심해졌다면 테넌트 책임이 될 수도 있다. 최근에는 빈대(Bed Bug) 관련 규정도 강화되면서 집주인의 대응 의무가 더욱 중요해지고 있으며, 즉 원인이 어디에 있느냐에 따라 책임소지가 정해질수 있다.

또 하나 자주 나오는 질문은 Appliance 문제다. 냉장고, 스토브, 디시워셔, 세탁기 같은 가전제품이 고장 났을 때 누구 책임인지 헷갈려 하는 경우가 많다. 기본적으로 렌트 계약서에 포함되어 제공된 Appliance라면 집주인이 정상 작동 상태를 유지할 책임이 있는 경우가 많다. 예를 들어 집주인이 냉장고와 스토브를 포함하여 렌트를 준 경우, 오래되서 고장난 경우 일반적으로 집주인이 수리하거나 교체해야 한다.

하지만 테넌트의 과실로 인한 파손은 이야기가 달라진다. 무리한 사용이나 관리 부주의로 고장이 발생했다면 테넌트가 비용을 부담할 수도 있다.

작은 수리에 대한 책임도 자주 논란이 된다. 예를 들어 전구 교체, 에어컨 필터 교체, 싱크대 막힘, 가벼운 청소 관리 등 일반적인 관리의 경우 테넌트가 관리해야 하며, 반면 배관 자체 문제나 전기 시스템 문제처럼 구조적 문제는 집주인의 책임이다.

그렇다면 10년 이상 장기 거주한 경우 페인트나 카펫이 오래된 경우 어떻게 될까? 많은 테넌트들이 “오래 살았으니 새 카펫과 새 페인트를 해줘야 하는 것 아니냐”고 생각하지만 실제 법은 조금 다르다. 캘리포니아에서는 카펫과 페인트를 일반적인 Wear and Tear로 보는 경우가 많다. 시간이 지나며 자연스럽게 낡아지는 부분이라는 의미다.

일반적으로 카펫 수명은 약 7~10년 정도로 본다. 따라서 오래 사용된 카펫은 집주인이 새 테넌트를 받기 전에 교체하는 경우가 많지만, 현재 거주 중인 테넌트에게 반드시 새 카펫으로 바꿔줘야 한다는 명확한 법 조항은 없다. 다만 위생 문제나 안전 문제가 생길 정도라면 상황이 달라질 수 있다. 페인트 역시 단순 생활 흔적은 자연 마모로 보지만, 곰팡이나 누수로 인해 건강 문제가 생기는 경우라면 집주인의 수리 책임으로 이어질 수 있다.

결국 장기 렌트에서는 법만 따지기보다 집주인과 테넌트 사이의 현실적인 협상이 중요하다. 좋은 테넌트는 집주인에게 안정적인 자산이며, 집주인 역시 장기적으로 집 가치를 유지하기 위해 적절한 유지보수를 고려할 필요가 있다. 최근처럼 보험료와 HOA, 재산세가 모두 상승하는 시점에서 서로의 상황을 이해하며 합리적으로 조율하는 것이 가장 중요하며, 계약시 부동산 에이젼트를 통해서 서류를 명확하게 작성하는 것 또한 중요하다.

문의 (949)535-6877

<제니 정 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>