’기한부 무수수료’도…’2% 이론’ 안 맞아

요즘처럼 ‘모기지’ 이자율이 초저금리 상태일 때는 ‘리파이낸싱’을 적극 고려해 볼 필요가 있다. 모기지란 부동산에 대한 할부 대부금이고, ‘리파이낸싱’은 재융자를 의미한다.

지난 90년대도 비교적 이자율이 낮은 시기였으나 지금은 40여년간의 최저 이자율을 기록하고 있는 시기라서, 현재 갚고 있는 모기지를 더 싼 이자의 새 융자로 바꾸게 될 경우 이자부담을 크게 덜 수 있게 되는 것이다.

물론, 어떤 경우에나 신청자의 신용기록과 재정상태는 대출결정에 큰 영향을 미친다. 이전에는 ‘2%의 경험률’이라고 해서, 현재의 대부 이자율과 새로 얻게 되는 이자율의 차이가 2% 포인트 이상 차이가 나면 재융자하는 게 유리하다는 판단을 내리곤 했다.

아직도 많은 부동산 관계자들이 이를 언급하고 있으나, 그것이 반드시 들어맞는 기준은 아니다. 이보다 중요한 것은 새로 모기지를 얻을 때 들게 되는 관련 클로징 비용을 앞으로 얼마 만에 만회할 수 있는 가 일 것이다. 이를테면, 만약에 재융자 비용이 3,000달러가 들었을 경우, 이로 인해 매달 절약하게 된 월부상환금의 합계가 몇 달만에 이 비용에 이를 것인가를 계산해 보는 것이 필요하다.

그래서 적어도 이 기간 이상 현재의 집에 계속 거주할 계획이라면 비록 이자율이 1% 포인트만 줄어들게 되더라도 재융자 할 충분한 이유가 있게 되는 것이다.

이같은 재융자의 중요 변수라고 할 수 있는 클로징 비용도 천차만별이다. 대개 현재의 모기지를 당초 제공했던 은행에서 재융자에 성공할 경우는 20만 달러 기준으로 3,000달러, 브로커를 통하게 되면 6,000-7,000달러쯤의 클로징 비용이 소요된다고 한다.

그러나 경쟁이 치열해지면서 일부 모기지 은행들은 향후 1달 이내 등 특정기한 내에 처리되는 신청 건에 대해서는 ‘모든 은행 수수료를 물리지 않는다’는 등 대단히 좋은 조건들을 제시하고 있다.

부동산 가격 상승 및 이자율 하락으로 최근 상담이 잇달고 있는 또 다른 주제는 ‘홈 에퀴티’대출이다. 집을 담보로 하는 대부인데, 그 이자를 일정 한도 내에서 세금공제 받을 수 있는 잇점이 있다. 비교적 신속히 처리되는 한편 관련 비용도 적게 드는 장점이 있으며, ‘일시대부’ 또는 ‘신용한도’ 형식으로 취급된다. 문의:201-723-4438