착수금이란 디파짓, 즉 바이어가 부동산 매매 계약과 동시에 처음 내는 돈을 말한다.
착수금은 매매가 성공적으로 끝날 때 크레딧으로 받거나 예정 손해 배상액(Liquidated Damages)으로 사용한다. 이 착수금은 에스크로 기간에 더 느는 경우가 많은데 법으로 정한 금액은 없고 바이어와 셀러가 합의해 정하는 것이다.
보통 바이어 마켓인 경우는 셀러가 착수금을 덜 요구하고 셀러 마켓인 경우는 더 요구한다. 셀러 입장에서의 착수금은 바이어가 계약을 위반했을 경우 손해 배상이 충분히 될 만한 액수여야 한다. 그렇다고 무조건 요구할 수 있는 것은 아니다. 양측이 예정 손해 배상액을 합의를 봤으면 집 가격의 최고 3%까지 손해액을 받을 수 있다. 바이어는 최소한 배상해야 하는 착수금보다 조금 더 디파짓함으로써 자신이 셀러의 매물에 진정한 관심이 있음을 표하기도 한다.
여기서 짚고 넘어가고 싶은 중요한 것이 두 가지 사항이 있다. 첫째는 바이어가 계약을 위반했다고 에스크로에서 자동적으로 셀러에게 착수금을 내주는 것이 아니라는 것이다. 법적으로 문제가 해결될 때까지는 에스크로가 착수금을 맡아야 하기 때문이다.
둘째는 착수금을 꼭 에스크로가 갖고 있을 필요는 없다는 것이다. 다시 말하면 셀러나 에이전트 신탁계좌에 예금해 놓을 수 있다. 이론적으로 이런 경우는 바이어가 계약을 이행하지 않을 경우 셀러측 에이전트가 착수금의 일부를 셀러에게 지불할 수 있다. 게다가 예정 손해 배상액(Liquidated Damages) 규정이 법적 효력을 가지려면 꼭 셀러와 바이어가 예정 손해 배상액 (L.D.) 조항에 이니셜(Initial)을 해야 한다.
최고 손해 배상액수를 집값의 3%로 제한한 것은 바이어를 보호하기 위한 것이다. 양측이 L.D.조항에 이니셜하고 바이어가 계약 위반한 경우엔 셀러가 이 바이어한테 집을 팔 의무가 없어지고 동시에 바이어는 L.D.조항에 의해 셀러의 손해를 배상할 책임이 생기는 것이다. 착수금 전부가 손해 배상액으로 지불되는 경우가 흔하다. 앞서 언급한 것처럼 바이어가 계약위반을 했어도 착수금이 자동적으로 손해 배상액으로 둔갑하는 것은 아니다. 왜냐하면 셀러측에서 법정 수속을 해야 손해 배상을 받는 경우가 더 많기 때문이다.
또 기술적인 면에 속하는 얘기지만 집값 하락 추세에서는 셀러가 L.D. 조항에 따라 손해 배상을 받는 것이 손해일 수 있다. 왜냐하면 배상액이 착수금 금액(최고 집값의 3%)으로 제한돼 있고, 집값을 낮추어 다음 바이어를 찾아야 하는데 그때까지 쓴 비용도 커버가 안 될테니 말이다. L.D.에 이니셜을 안 한 경우엔 셀러가 계산을 뽑은대로 손해 배상을 청구하는 것이 유리하다.

박재홍 <변호사>(714)901-4545