부동산의 경우 상속세나 증여세만 이야기하다 보면 재산세(real property tax)에 대하여 잊어 버리는 수가 있는데, 이번 주에는 사망시 재산세가 어떻게 변하는지에 대해 알아보기로 한다. 특히 재산세는 상속세나 증여세처럼 한번만 내는 세금이 아니라 매년 내는 세금이므로 이에 대해 주의해야 할 필요가 있다.

소유주 사망 일정기간내 미보고땐
2,500달러 또는 10% 벌금 물어
자녀로 명의변경땐 세금 변동없어

대개 부동산 관련 재산세는 매해 두 번씩 나누어서 county assessors office에서 설정한 가치(assessed value)의 일정 퍼센트를 내게 된다. 대개 부동산을 구입하면, 구매가격이 assessed value로 정해지는데 이 가치는 소유권이 바뀌는 일(change of ownership)이 발생하기 전까지 대개 고정되게 된다.
부동산의 주인이 사망했을 경우에는 소유권 변경(change of ownership)이 일어났다고 사려되는데, 이때 부동산의 주인의 사망에 대해 assessors office에 일정기간 내에 보고해야 하는 규칙이 있다. 만일 보고를 하지 않을 경우에는 assessors office에서 벌금을 물릴 수 있고 이때 벌금은 대개 2,500달러 혹은 10%를 내게 된다.
현재 여러 county assessors office에서 이러한 벌금제를 바꿔 2,500달러라는 cap을 없애고 무조건 10%를 물리려고 하는 법을 고려 중이며, 특히 commercial property의 경우에는 change of ownership이 없이도 매해 혹은 정기적으로 그 가치를 측정하여 부동산세를 매기려는 움직임도 보이고 있다. 이 분야에 대해 어떠한 법이 통과하게 될지를 눈여겨보는 것이 중요할 것이다.
가끔 사람이 사망하고도 아무런 서류작업을 하지 않고 있다가, 몇 년이 지난 후에 부동산을 팔 때쯤 되면 가족들이 변호사를 찾는 경우가 있는데, 사망시 죽은 사람이 부동산을 가지고 있었다면, 이러한 보고의무를 꼭 알아두어야 할 것이다.
사망시나 혹은 증여시 부동산의 주인이 바뀌었다고 생각이 되면, 예외 조항이 적용되지 않을 때를 제외하고는 그 전의 주인이 내던 assessed value가 새로운 가치로 올라가게 된다.
지금처럼 부동산 경기가 많이 올라가 있는 경우에 부모가 사망하여 재산을 물려받았다면 과거에 부모가 내시던 부동산세를 계속해서 내게 되는 것이 중요하게 된다.
다행히 부동산의 명의가 배우자에게 넘어 갈 때나 혹은 자녀나 손자들에게 넘어 갈 때에는 부동산의 주인이 바뀌었다고 보지 않는 예외법이 있어 부동산의 가치가 새로 매겨지지 않는다. 특히 자녀에게 부동산이 넘어 갈 경우에는 사망자가 살던 집의 경우에는 완전히 예외법이 적용되고 그리고 집이 아닌 second house나 다른 부동산의 경우에는 100만달러까지 (부부가 각각) 제외를 받을 수가 있다.
예를 들면, 사망자가 집과 100만달러짜리 부동산과 200만달러짜리 부동산을 자녀들에게 사망시 넘겨주었다면 집이 얼마인지 상관없이 집과 100만달러짜리 부동산에 대에서는 사망자가 내던 부동산세를 자녀가 그대로 계속해서 낼 수 있다. 단지 200만달러짜리 부동산에 대해서는 새 가치로 assessors office에서 가치를 매겨서 더 높은 부동산세를 내게 될 수 도 있다.
이러한 제외법에 적용 받기 위해서는 assessors office에 필요한 양식을 제출해야 한다. 이러한 법은 상속뿐 아니라 부모가 재산을 자녀에게 증여 할 때에도 적용이 되므로 부모가 자녀에게 부동산을 quitclaim하는 경우에도 부동산세 면에서 어떤 문제가 생길 지에 대해 잘 검토해야 할 것이다.
(213)955-9500

박 영 선 변호사