패니매와 프레디맥은 주택을 담보로 일반인들에게 돈을 빌려준 은행들로부터 모기지를 사들이고 이를 근거로 주택담보부 채권(MBS)을 발행하여 투자자들에게 판매함으로써 자금을 확보하여 영업행위를 하는 기업이다.

이 두 회사의 주식은 뉴욕 증권거래소에 상장되어 거래되고 있다. 지속되는 주택가격 하락에 따른 부실 모기지의 증가로 적자폭이 눈덩이처럼 불어나고 주가도 폭락을 거듭함에 따라 두 회사가 망할 지경에 이르자 재무부가 정부 예산으로 사들이기로 결정하였다.

대공황 이후 지속된 불황 가운데 국민들의 주택 마련에 도움을 주고자 1938년 설립된 뒤 베트남전에 따른 정부 예산부담 가중으로 1968년 민영화된 패니매. 그리고 1970년 패니매와 경쟁체제를 목적으로 설립된 프레디맥. 민영화 된지 40년 만에 만신창이가 된 채 친정 연방재무부의 품으로 다시 돌아가게 된 것이다.

이 발표가 난후 모기지 이자율은 30년 고정기준으로 6% 초반 대에서 5% 중반으로 엄청나게 떨어졌다. 왜인가? 패니매와 프레디맥을 정부가 인수하면 그동안 이 두 기관이 발행했던 MBS의 신용등급은 미 연방채권 수준과 동일하게 되고 따라서 가격도 그 수준으로 상승한다. 채권의 거래 가격이 상승하면 반대로 이자율(수익률)은 하락한다. 이것이 고스란히 모기지 이자율로 옮겨져 하락하게 된 것이다.

그동안은 모기지 금리는 연방채권의 금리와 장기적으로는 비슷하게 움직여 왔지만 항상 일치하는 것은 아니었다.

왜냐하면 MBS의 가격은 연방채권의 가격과 경쟁해서 움직임과 동시에 자체적인 수요 공급 및 발행기관의 신용등급에 따라 다르게 결정되어 왔기 때문이다.

그러나 앞으로는 이러한 MBS 고유의 가격결정 구조는 없어지고 연방채권과 동일하게 움직이게 되었다. 따라서 모기지 이자율의 변동도 연방채권 이자율의 변동과 거의 100% 동일하게 움직이게 되었다.

정부의 두 기관 인수 발표 후 많은 전문가들은 지속적인 모기지 금리의 하락을 예상하고 있다. 그러나 명심해야 할 것은 금융시장의 작동원리에 익숙하지 않은 우리 개인들은 언론을 통해 전해지는 전문가들의 예측과 예상에 너무 의지하여 의사 결정을 해서는 안 된다는 것이다.

주택을 구입하고 융자를 하는 일은 개인의 상황과 필요에 의해서 시기가 결정되어야지 이자율이나 집값에 대한 불확실한 예측이 주요기준이 될 수는 없다는 것이다. 이번의 조치로 돈의 가치가 싸진 것은 사실이지만 개인이 돈을 빌리기가 쉬워진 것은 결코 아니다. 정부의 이번 조치에서도 채권에 투자한 외국중앙은행을 포함한 금융기관들은 구제를 받을 수 있었으나 휴지 조각이 된 주식에 투자한 개인들과 납세자들은 피해자로 분류되었듯
이 개인은 언제나 구제대상이 되기가 힘들다.

끝으로 금융시장에서 전문가들의 미래 예측이란 것이 얼마나 허망 할 수 있는지를 예를 하나 보자. 시티은행은 지난 1년 동안 패니매 주식에 대하여 다섯 번에 걸쳐 매수추천을 하였으며 그때마다 목표가격을 당시거래 가격보다 50% 이상 높게 제시했다. 그러나 1년 전 60달러를 상회하던 패니매 주식은 현재 1달러도 채 되지 않는다. 그리고 시티은행그룹은 패니매 총 발행주식의 4.42%를 보유하고 있다. 아무도 나를 위해서 미래를 예측해주지 않는다.
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스티브 양