부동산 시장에 ‘공개되지않은 매물’ (Pocket listing)이 있다며 광고하는 사람들이 있다. 어떤 구입자는 감추어 둔 매물이 있느냐는질문도 해 온다. 공개되지않은 매물은 판매자가 부동산 판매 의탁 계약서(listing)에 부동산협회(MLS)에 공개하지 않도록 계약 돼 MLS에 공개되지 않은 것을 말한다.

부동산 업자는 판매자 부동산을 빠른 시간에 판매해 주는 것이 의무이다. 매물을 부동산 업자 주머니에만 넣어두면 빨리 판매되기가 어렵다. 판매자의 매물을MLS에 등재함으로서 많은 사람들이 매물에 접할 수있고, 높은 가격에 판매 할수 있는 시장성이 생긴다.

대부분 판매자는 빨리 판매되고, 높은 가격에 팔수 있기를 기대한다. 부동산 업자는 비록 다른 부동산 업자와 수수료를 나누어 갖더라도 MLS에 올려놓아야 된다. 판매자 부동산 업자는 빨리 판매를 함으로 수입을 만들 수있어서 좋다. 부동산 업자는판매 의탁을 받은 날로부터 2일 이내에 MLS에 등재해야 된다. 판매자가 공개 하지않는다고 계약이 없다면 부동산 법 위반, MLS 규정 위반으로 부동산 국으로부터벌금 또는 면허 징계를 받을수 있다. 손님을 위해서 최대한 노력하지 않았을 때에는 판매자로부터 민사상 책임도 있다.

부동산 면허제도는 손님보호 목적이다. 부동산 업자는 법적으로, 손님을 위해서항상 최선을 다해야 하고, 손님한테 최대한 이익이 될 수있도록 충성을 다 함으로서 손님한테 믿음을 주어야 된다. MLS에 가입된 부동산 업자가 부동산 판매 간판을 부착했지만 MLS에 등재가 안 되어 있고 또 판매자로부터 MLS에 올려 두지 말라는 서명이 없다면, 부동산 협회에 고발 당할 수도 있다.

한인 신문에 매물 광고가 있지만 MLS에 공개 되지 않은 부동산을 흔히 볼 수 있다. 어떤 부동산 업자는, 판매 의탁을 받고서도 보름 또는 1개월 정도 MLS에 올려두지 않는다. 이 기간에 혼자서 팔아 보겠다는 시도를 한다. 그 후에도 판매가 안 되면 그 때서야 슬그머니 MLS에 올려놓는 수법을 쓴다.

부동산 업자는, MLS에 등재하지 않는 것이 손님을 위해서 최선의 선택인가를 알아야 된다. 공개되지 않은매물에 대해서는 구입자 부동산 업자가 판매자와 판매자 부동산 업자한테 직접계약서를 제출 할 수 있다.

왜냐하면, 구입자 부동산 업자가 판매자 부동산 업자로부터 부동산 수수료를 못받을 수 있기 때문이다.

MLS에 올려놓기를 싫어하는 판매자도 있다. 특히사회적 유명 인사, 갑부, 도둑맞을 위험이 있는 동산, 현찰구입자를 찾기 위한 판매자,개인적 또는 사업상 이유 등이다. 부동산 업자는 이러한 사유의 판매자한테도 판매자가 MLS에 올려 두는 장점을 원하지 않는다는 서명을 받아 두어야 된다.

부동산 업자가 매물을 공개 안 하려면 판매자로부터 MLS에 올려놓지 않겠다는 특정 양식에 서명을 받은 후, 부동산회사 주인한테도 서명을 받아야 된다. 그 후MLS 협회에 통고 해주어야만 면허 징계를 피할 수 있다. 공개되지 않은 부동산 매물은 판매자한테도 법적 그리고 현실적으로 문제가 발생할 수 있다. 판매자는 타인에 대한 차별 행위를 할 의도가 없이 매물 공개를 거부한다고 했지만, 연방법의 ‘주택 구입 기회균등’에 위반이 될 수 있다.

만약 특정 지역, 인종, 사회단체만을 위한 판매 목적이라면 차별 행위에 속한다.

특정 가격에 판매가 됨으로서 ‘독과점법’ 위반이 될 수있다. 부동산 업자는 손님을 위해서 최선의 노력을 해야 되는 것이지 부동산 업자 개인의 이익을 위해서 노력하면 안 된다.


(951)462-1070

<김희영 / 김희영 부동산 대표>