금리가 많이 올라있는 요즘 손님들이 집의 에퀴티를 이용하여 현금을 확보할수 있는 방법은 Heloc(Home Equity Line of Credit)이 거의 유일하다고 볼수 있다. 왜냐하면 현금인출 재융자는 낮은 이자율로 고정되어있는 기존 융자를 갚게 만들어 결국 전체융자의 금융비용을 올리기 때문이다.

예를들어 현재 사십만불의 융자를 3% 고정 이자율로 가지고 있는 사람이 이십만달러의 현금이 필요하다고 하여 육십만 달러를 6% 중후반의 금리로 현금인출 재융자는 당연히 잘 안할려고 한다. 대신 기존융자는 그대로 둔채로 Heloc을 통해서 이십만달러를 7%대에서 융통하는 것을 더 선호한다는 이야기이다. 최근들어 Heloc에 대한 문의가 많은 것은 이러한 이유때문이다.

Heloc 은 융자가 아니라 신용구좌를 설정하는 것으로 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 꺼내썼다 갚았다 할 수 있어 아주 편리한 상품이다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 지불하는 것으로 단기자금이나, 신용카드 페이오프, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 Heloc을 미리 설정해 놓는 사람들도 많다.

문제는 Heloc의 심사기준이 까다롭다는 것이다. 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 쉽게 내 주는 것으로 생각하는 사람들을 많이 보는데, Heloc이 보통 2차로 담보가 잡히기 때문에 1차 융자에 비하여 심사기준이 더 까다롭다.

일부 은행들에서는 손님의 수입과 직업을 증명하지 않고도 Heloc을 설정해주는 경우가 있지만, 이자율이 높아져 잇점이 많이 떨어진다. 이렇게 까다로운 Heloc의 대안으로 나이가 62세이상 (상품에 따라 55세 이상) 의 손님의 경우에는 Reverse Mortgage Heloc (RM Heloc)을 고려해 보기도 한다. RM Heloc은 레귤러 Heloc의 많은 단점을 보완한다.

레귤러 Heloc의 경우 위에서도 언급하였듯이 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있도 이에따라 준비해야할 서류도 많다. 또한 지난 브프라임사태에도 경험하였듯이, 레귤러 Heloc의 경우 은행이 사전예고없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할수 있다.

레귤러 Heloc은 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년상환으로 갚아야하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어난다.

RM Heloc은 레귤러 Heloc이 갖고있는 이런 모든 단점들을 한꺼번에 해결한다. 수입증명을 하지 않아도 되고, 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀없다. 그리고 월페이먼트 없이 사망할때 까지 쓸수 있다.

레귤러 Heloc과 RM Heloc 모두 상당한 규모의 에퀴티를 요구하는 것은 동일 하지만, 수입증명이 되는 풀닥 레귤러 Heloc은 집값의 75-80%까지도 승인해주기도 한다.

하지만 RM Heloc은 나이에 따라 많이 달라지며 에퀴티가 보통 집값의 50%이상인 경우에만 고려해 볼수 있다. 이자율은 둘다 변동으로 비슷한 수준이다. 비용은 RM Heloc 이 많이 든다.

FHA 보증을 필요로하는 HECM (Heme Equity Conversion Mortgage)의 경우에는 융자규모가 아닌 집값 (최대 970,000달러까지 계산) 의 2%에 해당하는 금액을 초기보증비용으로 지불해야 되어 비용이 많이 든다.

물론 이 비용도 융자에서 지불하면 된다. 레귤러 Heloc의 경우는 비용이 상대적으로 적게 드는 편이나, 풀닥이 아닌 경우나, 브로커를 이용하는 경우에는 어느정도 비용을 지불해야 한다.

집의 에퀴티를 통해 현금을 확보할수 있는 방법은 많으나 손님의 자격과 에퀴티규모등에 따라 제한이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 현명하다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>