‘연방준비제도’(Fed·연준)의 잇단 기준금리 인하 이후, 30년 만기 고정 모기지 이자율이 하락하면서 재융자에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 현재 전체 모기지 대출의 약 80%가 6% 미만 이자율을 유지하고 있지만, 시장 이자율이 오랫동안 이 수준을 웃돌면서 최근 몇 년간 재융자 수요는 크게 위축됐다. 모기지 분석업체 ICE 모기지 테크놀로지에 따르면, 주택 가치의 20% 이상을 ‘주택 순자산’(에퀴티)으로 보유하고 크레딧점수가 720점 이상이며, 이자율을 최소 0.75%포인트 낮출 수 있는 약 170만 명의 대출자가 재융자 수혜를 볼 가능성이 있다. 재융자를 결정하기 전에 고려해야 할 사항을 자세히 알아본다.

■ 주택 자산 역대 최고

주택 자산이 역대 최고 수준으로 오른 가운데 이자율이 하락하면서 다양한 형태의 재융자에 대한 관심이 높아지고 있다. ICE 모기지 테크놀로지에 따르면, 전체 가구는 약 17조3,000억 달러에 달하는 주택 자산을 보유하고 있으며, 이 중 11조2,000억 달러가 ‘활용 가능한 자산’(Tappable Equity)으로 평가된다. 활용 가능 자산이란 재융자나 ‘주택 담보 신용대출’(HELOC)을 통해 대출을 받을 수 있으면서도 최소 20%에 해당하는 에퀴티를 유지할 수 있는 금액을 의미한다.

주택 소유자가 주택을 팔지 않고 재융자를 통해 주택 자산을 활용할 수 있는 다양한 방법은 다음과 같다. ▲‘이자율 및 대출 조건 재융자’(Rate-and-Term Refinance): 현재 대출을 더 낮은 이자율이나 유리한 대출 조건으로 바꾸는 방식으로, 월 상환액을 줄이고 싶은 대출자에게 적합하다. ▲‘현금 인출 재융자’(Cash-out Refinance): 재융자로 대출액을 높이고, 기존 대출액과의 차액을 현금으로 발급받는 방식이다. 주택 수리, 고금리 부채 상환, 기타 큰 비용을 충당할 때 활용된다.

▲‘주택 담보 대출’(Home Equity Loan): 현재 모기지 대출은 유지하면서 주택 가치를 담보로 일시금 대출을 받는 방법이다. 주택 수리나 긴급 비용 등 한 번에 해결해야 하는 지출에 적합하며, 고정 이자율 적용으로 상환액이 고정된다. ▲‘주택 담보 신용대출’(HELOC): 필요할 때마다 활용할 수 있는 이른바 ‘회전식’ 신용한도로, 수리처럼 변동이 예상되는 비용에 유리하다. 변동 이자율이 적용되기 때문에 이자율 하락 시기에 유리하다.

온라인부동산정보업체 리얼터닷컴의 한나 존스 수석 이코노미스트는 “2023년 10월 이자율이 8% 수준까지 치솟았기 때문에, 당시 주택을 구입한 일부 주택 소유자들은 지금 재융자를 통해 혜택을 볼 수 있다”라며 “이자율이 6% 미만인 대출자 약 80%에게는 재융자가 매력적이지 않을 것”이라고 설명했다.

■ 재융자 비용 회수 시점 고려해야

재융자가 유리한지 여부는 크게 네 가지 요인에 달려 있다. 현재 모기지 이자율, 기대할 수 있는 이자율 인하 폭, 주택 거주 계획 기간, 그리고 주택 자산 비율 등이다. 주택 융자 전문가들에 따르면 이자율을 최소 0.75%포인트 이상 낮출 수 있을 때, 대출 기간을 단축하고 싶을 때, 현금을 인출해야 할 때, 변동이자율에서 고정이자율로 바꾸어 고정 상환액을 확보하고 싶을 때 등이 재융자를 고려해야 하는 이유다.

이 중 한 가지 목표 달성만 가능해도 재융자 실시 의미가 있다고 할 수 있다. 하지만 이자율이 낮아도 비용 회수가 가능한 기간만큼 주택에 머물 계획이 있어야 한다. 재융자 시 발생하는 클로징 비용(대출 종료 수수료 등)은 대출액의 2~6% 정도다.

일반적인 기준으로, 이자율 0.75~1%포인트 이상 낮출 수 있고 클로징 비용을 회수할 만큼 주택에 머물 계획이 있다면 재융자가 유리하게 판단된다. 예를 들어, 재융자 비용이 4,000달러이고 월 200달러를 절약할 수 있다면, 비용 회수에는 약 20개월이 걸린다. 만약 이 기간 이전에 주택을 팔 계획이라면 재융자는 효과가 없는 셈이다.

■ 2년 전 높은 이자율 받은 대출자에게 기회

이자율이 지금보다 더 하락한다면, 더 많은 주택 소유자가 재융자 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 특히 2023~2025년 사이 주택을 구입했거나 재융자를 실시한 사람들에게는 기회가 될 수 있다. 이자율이 6% 이하로만 떨어져도 재융자 붐이 다시 찾아올 것으로 전망된다.

주택 융자 전문가들에 따르면 일반적으로 이자율이 기존 대출 금리보다 0.5~1%포인트 낮아지면 재융자가 합리적이라고 판단된다. 클로징 비용 회수에는 몇 년이 걸릴 수 있지만, 주택에 장기 거주할 계획이 있는 사람들은 낮아진 월 상환액과 대출 기간 연장 옵션이 초기 비용을 충분히 상쇄하는 경우도 많다.

재융자 혜택은 상환액을 낮출 수 있다는 것 외에도 장기적 재정 안정성을 확보할 수 있다는 점도 포함된다. 최근 조사 결과, 주택 소유자의 약 77%가 여전히 주택 소유가 개인 자산을 늘리는 최선의 방법이라고 생각하고 있으며, 약 60%는 주택 자산이 추가적인 재정 안정성을 제공한다고 응답했다.

이처럼 재융자 기회가 찾아왔지만 대부분 주택 소유자들은 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 모기지 솔루션 업체 언락 테크놀로지의 최근 조사에 따르면, 인플레이션에 따른 각종 비용 상승 등이 재융자에 나서지 못하는 이유로 꼽혔다.

조사 결과, 많은 주택 소유자들이 연준의 금리 인하폭이 적고 인하 시기도 늦었다고 느끼고 있는 것으로 나타났다. 또, 대부분이 2026년에는 생활비 부담이 더 커질 것으로 예상하고 있기 때문에 재융자를 고려하지 않는 것으로 조사됐다.

<준 최 객원 기자>