▶ ■ 부동산
▶ 조종권 건축사(KLC Architects)
한인 동포들이 많이 살고있는 뉴욕지역은 일찌감치 도시계획이 수립되어 1916년 조닝법 (Zoning Resolution)이 발표되었고, 각각 그 용도에 맞게 구획되었다. 역사적으로 볼 때 도시로의 발전은 지극히 자연 발생적인 것이었다. 필요에 따라 도로가 생기고, 시장과 은행 등의 상업시설들이 중심지를 형성하며 인근 주변에는 주택 및 근린 생활시설 들이 형성되었다.
이렇듯 발전해 온 도시에 새로운 질서와 규칙을 정하여 더 이상 무질서해지지 않도록 하며, 보다 더 효율적인 생활 여건을 만들고자 도시계획을 하게되었고 이의 기본이 조닝구획인 것이다.
조닝법에는 각 해당지역의 토지사용용도 및 설치기준을 규정하게 되는데, 뉴욕시는 조닝법(NYC Zoning Resolution) 책자에 구체적으로 각 해당 지역에 대한 구획과 그에 따른 허용용도, 규모, 주차계획, 건물 높이, 건물사인(signage), 인접건물과의 이격거리, 조경 등에 대해서 상세히 규정 해 놓고있다.
현재 뉴욕시의 경우 조닝은 크게 주택 및 근린생활시설 등을 위한 주거지역, 비즈니스를 위한 상업지역, 공장 및 산업 기반시설을 위한 공장지역, 그리고 특수목적을 위하여 제정된 특별관리지역(Special District)으로 분류된다. 이를 다시 세분하여 주거지역 안에서도 일반 주거, 단독주택지역, 공동주택지역, 복합주거지역, 근린생활시설 지역 등등으로 나뉘어 매우 복잡한 양상을 보인다.
뉴욕의 상징이라고 하는 맨하탄의 경우를 예를 들면, 센트럴팍을 중심으로 Upper East, Upper West, Lower Manhattan등으로 대표되는 주택가를 배경으로 상업 및 복합시설지역이 지배적이며, 소호와 Hudson 강변 쪽으로 공장지역이 자리잡고있다.
한인상권의 중심이 되는 32가는, 브로드웨이로부터 볼 때 약 절반 가량이 미드타운 전역에 폭넓게 퍼져있는 미드타운 특별구역 안에 포함돼 있으며, 중심상업지역(C6-6, C6-4)으로 웬만한 상업시설, 주거시설들이 포괄적으로 허용되는 지역이다. 이 특별구역은 미드타운의 오랜 역사성을 유지 발전시키기 위하여 설정되었으며, 별도의 규정을 따르게 되어있다.
또한 퀸즈 플러싱 노던블러바드의. 경우 주변의 주거지역 (R2,3,4,5)을 배경으로 근린생활시설이 가능한 상업지역(C1, C2)으로 구획되어 있음을 볼 수 있다.
한편 뉴욕시와는 별도로 뉴저지, 롱아일랜드 지역에서는 각 타운마다 별도의 Zoning Ordinance또는 Development Regulation 이라는 명칭으로 각각 독립된 규정을 제정 운영하고있어, 위치에 따라 해당타운에서 관련 조닝을 건물구입 전에 반드시 숙지할 것을 언급하고 싶다.
이러한 까다로운 조닝법 또한 법시행 이전에 합법적으로 허용된 사항들에 대해서는 부분적으로 특별허가(Variance)과정을 거처 양성화 하고 있으며, 기존 시설물의 작은 증개축 시 비록 법과 맞지 않는 부분이 있다 할지라도 합리적인 판단을 통하여 이를 가능하도록 하고있다는 것 또한 간과하지 말았으면 한다.
점차 한인사회에서도 부동산 투자에 대한 관심이 많이 증가되어 주택 구입은 물론, 상가 또는 창고건물을 매입하여 원하는 용도로 전환, 보다 안정된 생활 기반을 만들어 가는 사례들을 본다. 발전하는 한인사회를 보며 자긍심을 느끼게 되는 부분이다.
하지만 그 중 적지 않은 분들이 전문지식 미비로 인하여 구입시 반드시 확인해야 하는 건물의 허용용도 및 이에 따른 제한 요소들을 세심히 챙기지 못하고 이와 맞지 않는 건물들을 구입하여 낭패를 당하여 뒤늦게 상담하러 오시는 경우를 접하면 많은 아쉬움이 든다.
우물가에서 숭늉 찾는다는 속담이 있다. 언제부터인가 우리에게 꼬리표처럼 따라다니는 수식어가 된 조급함, 빨리빨리 병을 언급하는 말이다. 충분한 시간을 갖고 차근차근, 합리적인 사고로 진행할 것을 꼭 당부 드리고 싶다.
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