상업용 부동산을 팔거나 사고자 할 때 꼭 살펴야 할 것이 있다. 그 것은 자본환원율 또는 자산투자수익률로 불리는 캡 레이트(Cap Rate)이다.

상업용 부동산 가격의 판단 기준으로 가장 중요한 것은 바로 부동산의 수익성 평가라 할 수 있기 때문이다. 오랫동안 방치되어 있던 빈 건물이나 신축된 건물로 아직 수익을 내지 못하는 건물은 수익성으로 부동산 가격을 평가하기는 힘들다. 이런 경우를 제외하고는 자본환원율을 따져서 수익성을 가늠해 보는 것이 매우 중요하다. 이에 따라 자본 환원율(Cap Rate)에 대해 알아본다.

상업용 부동산 매매 가격에 대한 중요한 판단 기준이 되는 자본환원율(Cap Rate)은 투자금액(상업용 부동산 가격)에 대하여 순익(net income)이 얼마나 나오는지를 보여주는 지표로, 부동산 가격에 대한 수익의 백분율로 계산한다.

가령 어떤 사람이 500만 달러 건물을 구입해서 일 년 후에 모든 적정비용을 제하고 순수하게 연 50만 달러의 순익을 냈을 경우 이 건물은 자본환원율(Cap Rate) 10%에 해당하는 부동산이다.

따라서 상업용 부동산의 투자가치는 자본환원율(Cap Rate)이 높을수록 높아지는 것이다.자본환원율(Cap Rate) 상업용 부동산을 팔려고 하는 사람들에게도 중요한 기준이 된다.

연 순익이 50만 달러가 되는 건물을 팔려고 하는 경우, 그 지역 부동산 시장의 자본환원율(Cap Rate)이 10% 라면, 건물 가격을 500만 달러나 그 이하에 내놓아야 매매의 가능성이
높아지는 것이다. 시장 가격을 무시한 거래는 이루어지기 어렵기 때문이다.

자본환원율(Cap Rate)을 계산하는데 있어서 중요한 것은, 건물 소유주가 비용항목에 융자금 상환금, 이자 등 본인의 금융비용을 포함시켜서는 안 된다는 것이다. 왜냐하면 자본환원율(Cap Rate)은 건물주의 융자 상환과 관계없이 건물가격 당 순익을 알려주는 지표이기 때문이다.

현재 미국에서 일반적인 임대 건물의 자본환원율(Cap Rate)은 9-10%에서 주로 거래가 되고 있다. 하지만 사무실, 창고, 쇼핑센터 등 용도에 따라 차이가 있다.