얼마 전 연방정부에서 모기지 규모가 주택 감정가를 초과하는 이른바 ‘깡통주택’을 대상으로 10% 원금을 삭감해 주는 재융자 정책을 시행한다는 소식이 언론에 보도되면서 많은 문의전화를 받았다. 사실 이 제도는 연방정부에서 발표는 되었지만 시스템을 구축해야 하는 렌더들 차원에서 아직 시행되지 못하고 있다. HARP 프로그램의 전례로 볼 때 적어도 3~4개월은 족히 걸릴 것으로 예상된다. 하지만 그 구체적인 내용을 궁금해 하고 미리 계획을 세우길 원하는 사람들이 많아 한번 살펴본다.

Short refinance로도 불리는 원금삭감 FHA 재융자의 핵심은 집값이 빠져 융자 원금에도 못 미치는 underwater된 주택소유주를 대상으로 은행들이 적어도 10%까지 채무를 탕감시켜 재융자를 가능하게 하여 낮은 이자율의 혜택을 보게 하자는 것이다. 좀 더 구체적으로 살펴보면, 1~4유닛의 주인이 살고 있는 주거주용 주택에 한해 모기지 페이먼트를 늦은 적이 없는 소유주를 대상으로 한다. 기존의 FHA 융자는 제외되며, 새로 재융자를 FHA 보증융자로 받게 되므로 이 심사기준에 맞아야 한다. 즉 최소 신용점수는 500점 그리고 수입 증명을 필요로 하는 풀닥 융자이다.

기존의 1차 융자은행이 적어도 현재 모기지의 10%를 자발적으로 탕감해 주는데 동의해야 하며 새로운 융자 규모는 주택가격의 97.75%를 초과하지 못하도록 되어 있다. 만약 2차 모기지를 갖고 있는 경우에는 1차 및 2차 모기지를 합친 금액이 주택가격의 115%를 초과해서는 안 된다. 2차 모기지 은행이 재융자에 동의해야 하며 만일 1차 및 2차 모기지의 금액이 115%를 초과할 경우 1차 모기지 또는 2차 모기지를 보유한 은행이 추가적으로 채무 탕감을 해주어야 한다. 재융자와 관련하여 발생되는 수수료와 FHA 보증비용은 융자 신청인이 부담해야 한다.

원금삭감 재융자라 하여 많은 사람들이 큰 관심을 갖는 것 같은데 사실 이 프로그램도 여러 가지 한계점이 있다.

우선 이 프로그램을 주관하는 HUD(Department of Housing and Urban Development)에서 10% 이상 탕감을 강제적으로 실시하는 것이 아니라 1, 2차 융자은행들이 자발적으로 참여하여 원금을 삭감해 줘야 이 프로그램이 실효를 거둘 수가 있다.

정부에서 각 금융기관들의 참여 실적을 관리하고, 원금삭감에 동의하는 2차 융자은행에 건당 500달러의 인센티브를 제공해 주기도 하지만 얼마나 성과를 거둘지 의문이다.

FHA융자인 만큼 콘도미니엄인 경우에는 단지 전체가 FHA 승인을 받아야만 가능하고, 깡통주택 소유주들 중에 모기지 페이먼트를 늦은 적이 없고 풀닥으로 자격 요건이 될 사람이 얼마나 될지도 의문이다. HUD에서는 50만~150만가구가 혜택을 볼 것으로 전망하고 있으나 자영업자가 많은 한인들의 대부분은 이 제도의 혜택을 보기 힘들 것으로 예상된다. 또한 융자은행이 모기지 채무를 탕감시켜 줄 경우 해당 내역이 신용조사 기관에 보고되므로 신용 상태에 나쁘게 영향을 미칠 수 있고, 탕감금액에 대하여 세금을 내야할 수도 있다.

무엇보다도 FHA 융자로 재융자를 할 경우 현재 기준으로 연 0.55%, 앞으로는 연 0.9%에 이르는 모기지 보험을 들어야 하는데 4개월 후 모기지 이자율이 어떻게 변할지 예측할 수 없는 상황에서 주택 소유주들이 재융자를 통해서 얼마나 월페이먼트를 낮출 수 있을지가 가장 큰 의문이다. 따라서 이 프로그램만을 믿고 현재 진행중인 HARP 재융자나, HAMP 융자조정, 숏세일 등 여러 가지 대안들을 포기하거나 중지하는 것은 바람직하지 않다고 본다. 향후 이 프로그램이 각 렌더 차원에서 실행에 들어갈 때 다시 한 번 구체적인 내용, 자격요건과 심사기준에 대하여 살펴볼 기회를 갖도록 하자. (714)808-2491


스티브 양
<웰스파고 론오피서>