김규래<커네티컷 브리지포트대 경영학 교수>

한 한인 유학생의 아버지로부터 뉴욕을 방문하는데 투자관계로 상의 할 일이 있다하여 얼마 전 만났다. 그는 한국이나 미국이나 은행 이자율이 너무 낮아 도저히 예금할 생각이 안 든다 한다. 미국의 주식시장도 사상 최고치를 치고는 있지만, 중국 경제 성장이 둔화되고 유럽에서는 그리스 등의 문제로 경제가 좋지 않으니 지금의 주식시장이 버블 아니냐는 것이다.

거기에 미국 중앙은행 총재 재닛 옐렌은 미국 금리 인상 가능성을 언급하는데 금리가 올라가면 그동안 미국에서 경기 부양의 목적으로 새로 발행한 돈 4조 달러 가량의 상당 부분이 낮은 이자율로, 그간 해외를 떠돌던 돈들이 다시 미국으로 돌아오면 한국 등의 자본시장은 다시 하락할 것이라서 미국에 투자하고 싶은데 미국 금리가 금년 하반기에 올라가느냐고 물어 오는 것이다.

금융 위기중인 2009년도에 자녀들을 유학시키면서 아파트 렌트를 내느니 사놓은 맨하탄의 아파트가 그동안 재산세 감면정책(421a, J-51등 Tax Abatement 프로그램)10 년의 혜택이 끝나가니 아파트 등의 수요가 아무래도 줄어들 것이고, 마침 아파트 가격도 산 가격보다 많이 올랐으니 이번에 팔고 한국의 여유 자금과 같이 투자를 하고 싶다고 의논을 해왔다.

얼마 전 지역 은행장으로 있는 친구가 은행 상업용 부동산 대출이 늘어난다 한 이야기가 생각나서 찾아보니, 미국 중소규모 은행들의 상업용 부동산 대출은 금융위기전의 최고치인 1조 달러를 이미 조금 넘기 시작했다. 그렇듯 지금 상업용 부동산에 대한 투자가 늘어나기 시작하는 것이다. 반면에 25개 대형은행들의 상업용 부동산 대출은 아직도 금융위기전의 금액을 많이 회복하지 못하여 중소형 은행들의 대출의 절반 정도인 것을 보니 아무래도 대형 건물보다는 소형 건물에 대한 투자가 더 활발히 일어나고 있는 것이다.

그랬더니 맨하탄이나 브루클린 등의 소형 건물에 대한 투자를 하고 싶다하여 부동산 에이전트에 알아보니 일 년에 6% 까지도 렌트 수익을 내는 건물들이 있다하여 필자와 같이 오랜만에 맨하탄 구경을 하였다. 보여주는 건물들은 소호, 첼시, 헬스 키친 등의 건물들이었다. 필자가 보기엔 100년 가까이 됐을 법한 건물들도 이미 상당히 올라 있었다. 하지만 그에 따라 렌트도 같이 올랐으니 그만한 수익을 낼 수 있다는 것이다.

이러한 조건에 사상 최저의 모기지 이자율까지 더하니 더욱 더 매력적으로 보였다.
여기에 더해 외국인들의 상업용 건물에 대한 투자 금액이 금융위기전의 최고인 2007년도의 700억 달러에 육박해 가고 있다는 소식인 것을 보면 상업용 부동산 붐이 불어 올 것으로 보인다. 또한 포클로져나 숏세일 등 자금 압박으로 인한 부동산 거래 건수가 2009년도의 전체 거래건수의 50%에서 2014년도 말부터는 전체 거래 건수의 10%로 내려왔으니 급매물 등이 현저히 줄어 더 이상의 가격 하락보다는 수요의 증가는 부동산 가격의 증가를 가져올 것이니 더 늦기 전에 투자하는 것이 좋을 듯 하다고 하였다.

부동산에 투자를 하려면 인터넷에서도 보다 객관적인 정보를 얻을 수 있는데 요사이 질로우(Zillow), 트룰리아(Trulia), 무브(Move) 등 부동산 정보 관련 웹사이트 회사들의 수입이 연간 50% 증가 하는 것을 보면 많은 투자자들이 낮은 이자율의 대안으로 부동산 투자를 생각하는 것 같다. 이런 현상은 미국 뿐 아니라 일본에서도 2007년에 7조엔으로 정점을 찍은 상업용 부동산 투자가 빠르게 회복해 가고 있다 한다.

하지만 부동산 투자는 돈 많은 투자자들만의 독점은 아니다. 서민들은 직접 건물을 살 수는 없어도, 몇몇이 같이 살 수도 있겠지만, 부동산 투자 펀드(REIT)를 이용하면 주식에 투자하는 정도의 돈으로도 쉽게 투자 할 수 있는 것이다. 여기에 요즘은 부동산 ETF가 여러 종류 나와 있어, 아파트 가격이 오를 것 같으면 아파트 부동산 ETF에, 호텔 부동산에 투자하고 싶으면 호텔 ETF, 쇼핑몰 ETF, 창고 ETF등 다양한 투자처가 있다.

거기에 더해 좀 더 빨리 수익을 원하는 투자자들을 위해 레버러지 ETF 가 있고, 부동산 레버러지 ETF 도 여럿 있다. 이러한 레버러지 ETF 들은 부동산 가격 상승의 3배의 수익이 나도록 만들어져 있으며, 반대로 가격이 내릴 때 3배의 수익이 나는 역 레버러지 ETF 들도 있다. 물론 이러한 레버러지 ETF 들은 위험에 좀 더 대처 할 수 있는 투자자들에게 권하는 것이지만 낮은 이자율을 이용하여 부동산에 투자하여 더 많은 수익을 낼 수 있는 것이다.