미국에선 요즘 치솟은 임대료에 너도나도 집을 사려고 줄을 서면서 ‘부르는 게 값’이 됐다.
인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 된다. 내 집 마련에 나서는 것은 그리 나쁘지 않은 선택으로 본다. 다만 인플레이션 시대, 내 집 마련은 예전과 다른 방식의 접근이 필요하다. 본인이 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련에 나서야 하며, 매달 대출로 발생하는 부담의 최대 예산을 계산하고 역으로 접근해보는 방식이 좋다. 주택 소유예정 기간에 따라 변동금리가 유리하기도 하고 고정금리가 유리하기도 하다. 본인의 인생 계획에 맞는 조건을 선택해야 한다. 무주택자들이라면 현재 경제환경을 크게 고려하며 하루라도 빨리 집을 마련하는 것이 중요하다.
집값은 물가와 소득증가율 수준에서 오르기 때문에 인플레이션이 계속될 전망이라면 미래에 사는 것보다는 지금이 낫다는 말이다.
▲집값과 모기지 이자율이 동시에 오른 탓에 내 집 마련을 포기하는 바이어가 늘면서 대신 렌트비가 크게 치솟고 있다.
젊은 층이 선호하는 2000년대 이후 지어진 신축 아파트는 2,000달러 아래를 찾기 힘들어졌고 2베드룸은 3,500달러 이상이다. LA시는 신축 아파트는 스튜디오도 2,000달러 이하에 구하기 어려워졌고 2베드룸은 4,000달러에 육박한다.
▲오렌지카운티 주택 판매가 중간값이 사상 처음 100만 달러를 돌파했다. 반면 오렌지카운티 83개 우편번호 지역 가운데 주택 중간 가격이 75만 달러 이하인 곳은 15개뿐인 것으로 나타났다. 오렌지카운티의 평균 소득 주민이 큰 무리 없이 구입할 수 있는 주택 가격 기준을 75만 달러 이하로 보고 있다. 불과 수 년 전까지 이 기준은 60만 달러대였다.
▲금리인상으로 임대료가 상승하면 렌트비에 부담을 느낀 세입자들이 매수세로 돌아서면서 매매 가격이 급등하는 것이 시장의 순환이다. 세입자의 입장에서는 급등하는 임대료에 부담을 느껴 높은 임대료를 지불할 바에는 차라리 집을 사자는 방향으로 생각을 바꾸고 있다.
▲또한 강력해진 인플레이션과 러시아와 우크라이나 전쟁의 영향으로 원자재비, 인건비, 시공비가 전정부지로 오르고 있으니 공급이 원활하게 이루어지지 않고 있다. 인플레이션 문제는 공급 쪽 요인이 굉장히 많이 작용을 하고 있고 서플라이 체인(공급망) 문제도 있다.
금리인상에도 불구하고, 높은 물가상승률 및 임대료 부담이 이어지고 있다. 주택구매 수요는 여전히 높으나, 수요 대비 주택공급량은 여전히 부족한 상황으로 가격 상승세가 지속되고 있다.
▲벌써 몇 달 째 집을 보러 다녔지만, 예산에 맞는 매물을 찾기 힘들다는 고객들의 한숨소리가 들린다. 엎친 데 덮친 격이다. 집값과 모기지 이자율이 동반 급등하고 수요도 줄지 않아 바이어들의 고민이 이만저만이 아니다. 하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 눈 높이를 낮추고 접근 방식을 조금만 바꿔도 내 집 마련의 길은 얼마든지 열린다.
▲주택담보대출 금리가 오르면 집값이 진정되는 게 보통이지만 이번은 상황이 다를 거란 예측이 나온다. 올해만 7차례 금리를 올릴 것이라고 밝혔다. 이것이 현실화되면 연내 미국 기준금리는 현재 0.5%에서 3% 정도로까지 올라간다. 지난 2년간 3% 중반에 머물렀던 것과 비교하면 다소 높은 수준이지만 과거 평균치와 비교하면 여전히 매우 낮은 수준이라고 설명했다. 1971년~2020년 기간 동안 30년 고정 모기지 이자율은 평균 8%로 최근 이자율의 약 2배 수준이다.
결국 공급 확대를 통해 현재 직면한 주거 문제를 해결해야 한다는 것이다.
또 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 조급한 생각을 잠시 내려 두는 것도 대안이 된다. 이자율 상승으로 주택 구입 능력이 크게 낮아졌음에도 불구하고 무리하게 주택 구입에 나서다 보면 ‘행복한 구입’ 보다는 후회스러운 구입이 되는 경우가 있을 수 있기 때문이다.
문의 (949)873-1380
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써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>
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