
스티브 양 프로융자 대표
필자는 1년5개월전인 2022년 2월에 “금리가 오르면 집값은 떨어지는가”라는 제목의 글을 이 지면에 게제한 적이 있다.
당시는 급격히 치솟은 물가를 잡기위하여 연준이 기준금리를 막 올리기 시작하려는 때로, 많이 사람들이 금리가 올라가면 구매력의 상실로 수요가 줄어들면서 집값이 떨어질 것으로 예상하던 때였다.
필자의 많은 손님들도 집값의 하락을 예상하면서 주택구입을 미루는 결정을 하는 것을 보았다. 그때 필자의 글은 대강 아래와 같았다. “모기지 금리가 오른다고 바로 집값이 떨어지는 것은 아니다. 물론 집값이 많이 오른 상태이기 때문에 내려갈 수는 있겠지만, 과거 수 십년의 데이터를 보아도 집 값과 모기지금리의 변화는 상관관계가 크지 않다.
금리상승자체가 수요자의 심리에 단기적 영향을 줄 수도 있겠지만 그 영향의 폭과 깊이에 대해서 계량적으로 알아내기는 쉽지 않다. 다른 모든 물건의 가격과 마찬가지로 집 값도 수요와 공급에 의해서 결정된다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소가운데 하나일 뿐이고, 금리상승 자체가 집값하락을 주도적으로 유도한다고 보는 것은 무리이다.
주택공급은 새 집건설과 팔려고 내놓은 기존물건인데, 최근의 원자재가격을 비롯한 물가상승, 임금인상, 공급망 지연문제등의 요인으로 새 집공급은 줄어들고 있는 추세이다.
그리고 2-4%대의 낮은 고정금리모기지를 갖고 있는 기존 주택소유주들은 높은 금리를 감수하면서 까지 집을 갈아탈려고 하지 않을 것이기 때문에 공급에 제한이 있을 것이다.
마지막으로 주택시장의 가장 큰 특징인 지역성 즉 로컬특성이 금리변동보다 주택가격변화에 더 많이 작용한다고 볼 수 있다. 그 지역의 새로운 일자리 창출, 산업단지, 삶의 질, 학군, 날씨, 교통, 인구와 자금유입등이 주택가격변동에 더 많은 영향을 준다고 볼 수 있다.”
연준은 2022년 3월이후 현재까지 1년 4개월동안 기준금리를 0%대에서 5.25%까지 급격하게 올리면서 모기지금리도 2-3%대에서 6-7%까지 상승하였다. 하지만 이러한 가파른 금리상승에도 현재까지 전국적으로 집값은 거의 빠지지 않았다고 볼 수 있다.
물론 지역에 따라 다소 차이가 나 샌프란시스코등 일부 서부지역은 좀 빠졌지만 동남부지역을 오히려 올랐다. 이는 필자가 지적한데로 주택시장의 지역적 특징이 주택가격변동에 더 많은 영향을 주었기 때문이다.
많은 전문가들은 이러한 주택공급결핍으로 인한 재고하락, 생각보다 강한 노동시장과 펜데믹이후 개인 자산의 증가등 에 따른 꾸준한 수요등을 고려했을때 앞으로도 집값의 폭락의 가능성은 커 보이지 않는다고 말한다.
과거를 돌아보며 설명하는 일은 아주 쉽고 명료한 일이지만 미래를 예상하는 일은 너무나 어렵고 어쩌면 부질없는 것 일 수도 있다.
따라서 불확실한 미래 시장의 변화를 예측하여 주택구입시기를 맞출려고 하기 보다는 자신의 페이먼트능력, 현금흐름, 세금문제, 가족변화등 확실하고 현실적인 정보에 기반을 두고 주택구입시기를 결정하는 것이 바람직 하다.
자신이 거주할 집을 사는데 주식투자처럼 가치상승에만 중점을 두어 시기를 점칠수는 없는 일이다. 집은 우리와 우리 가족들에게 가치상승 그 이상의 정신적 심리적 보상을 해주기 때문이다. 그
리고 과거에도 그랬고 앞으로도 그러할 남가주 집값의 우상향 경향에서 오는 가치상승은 보너스라고 생각하는 것이 맞는것 같다.
문의: (213)393-6334
이메일: syang2310@gmail.com
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스티브 양 프로융자 대표>
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